Διαχείριση Πολυκατοικίας: Ο Ρόλος του Διαχειριστή


26 Σεπτεμβρίου 2018

Στη διαχείριση πολυκατοικίας, η έννοια του διαχειριστή είναι απαραίτητη για την καλή συμβίωση μιας ομάδας ανθρώπων σε ένα ακίνητο, με πολλά διαμερίσματα. Ποιος είναι όμως ο ρόλος του;

Από τον παλιό στον νέο

Η θητεία του διαχειριστή, ποικίλλει και προβλέπεται πάντα από το καταστατικό. Κατά την έναρξη αυτής, ο διαχειριστής παραλαμβάνει από τον προηγούμενο:

  • τα κλειδιά της πολυκατοικίας,
  • τις αποδείξεις κοινοχρήστων δαπανών που δεν χρεώθηκαν στα κοινόχρηστα,
  • τους ανεξόφλητους λογαριασμούς κοινοχρήστων διαμερισμάτων, τα μετρητά,
  • τις ενδείξεις των μετρητών της θέρμανσης,
  • το καρτελάκι του ΙΚΑ,
  • το Α.Φ.Μ της πολυκατοικίας & το βιβλίο των πρακτικών γενικών συνελεύσεων.

Ποια είναι τα καθήκοντα του διαχειριστή

Γενικότερα, ο διαχειριστής είναι επιφορτισμένος με οποιαδήποτε ευθύνη σχετίζεται με τα κοινόχρηστα πολυκατοικιών, όπως π.χ. η συντήρηση ή η τυχόν αποκατάσταση ζημιών του ακινήτου. Πρακτικά, λειτουργεί με την εντολή και την εξουσιοδότηση της συνέλευσης, απολαμβάνοντας ωστόσο λειτουργική ανεξαρτησία και εμπιστοσύνη.

Ο διαχειριστής αναλαμβάνει την εξόφληση των λογαριασμών που αφορούν τα κοινόχρηστα έξοδα (θέρμανση, καθαριότητα, συντήρηση κήπων, ηλεκτρισμό, νερό κ.λπ.). Επίσης, επιμελείται την αποκατάσταση των βλαβών/ζημιών που προκαλούνται στο κτήριο, αναζητώντας την βέλτιστη αλλά και οικονομικότερη λύση για την αποκατάσταση. 

Σε συνδυασμό με τα παραπάνω, ένας διαχειριστής είναι υπεύθυνος για την καλή υγιεινή και τη σωστή καθαριότητα των κοινόχρηστων χώρων. Ενώ είναι επιφορτισμένος με την ευθύνη να εκδίδει και να εισπράττει τα κοινόχρηστα που αναλογούν σε κάθε διαμέρισμα.

Τέλος, μεσολαβεί στην τήρηση των κανόνων καλής συμβίωσης που έχει θέσει το καταστατικό. Στο πλαίσιο αυτό εντάσσεται και η επιτήρηση των ωρών κοινής ησυχίας αλλά και των όρων της καλής γειτονίας που προβλέπει ο νόμος. 

Τι λέει ο κανονισμός της πολυκατοικίας

Ο κανονισμός της πολυκατοικίας ορίζει ξεκάθαρα τους όρους εκλογής, τη φύση και τις αρμοδιότητες του διαχειριστή. Παράλληλα, ο διαχειριστής εκλέγεται από την συνέλευση των ιδιοκτητών.

Η κύρια ενασχόληση του διαχειριστή, είναι να διαχειρίζεται τα κοινόχρηστα και τις κοινές υποθέσεις της πολυκατοικίας. Το συνηθέστερο φαινόμενο στις περιπτώσεις που αφορούν τη διαχείριση πολυκατοικίας, είναι το ρόλο του διαχειριστή να εκτελούν με τη σειρά όλοι οι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας. Βέβαια, ο εκάστοτε ιδιοκτήτης διατηρεί το δικαίωμα της άρνησης σχετικά με την ανάληψη του συγκεκριμένου ρόλου. Σε περίπτωση που υπάρξει κενό στη θέση του διαχειριστή, ο κανονισμός ή η συνέλευση ιδιοκτητών δύναται να επιτρέψουν τη διαχείριση της πολυκατοικίας σε εταιρεία ή σε άτομο κοινής αποδοχής.

Ποια είναι η τάση τα τελευταία χρόνια

Τα τελευταία χρόνια οι εταιρείες που εκδίδουν κοινόχρηστα πολυκατοικιών πληθαίνουν, ανταποκρινόμενες στις αυξανόμενες ανάγκες των ιδιοκτητών να έχουν μια αντικειμενικότερη διαχείριση των κοινόχρηστων δαπανών. Προφανώς το χαρακτηριστικό της απρόσωπης διοίκησης σε θέματα διαχείρισης πολυκατοικίας διασφαλίζει μια πιο αξιόπιστη προσέγγιση.

Από την άλλη πλευρά, αποξενώνει τον ρόλο του διαχειριστή από τον προσωποπαγή και ανθρώπινο χαρακτήρα του. Αυτό συμβαίνε γιατί η ανάληψη σχετικά με τη διαχείριση πολυκατοικίας δε συνεπάγεται μονάχα ευθύνες. Πολλές φορές συσφίγγει τις σχέσεις μεταξύ των κατοίκων και βελτιώνει την ποιότητα της συμβίωσης στο σύνολό της.

Σε πολλές περιπτώσεις η άμεση αντίδραση και το προσωπικό ενδιαφέρον του διαχειριστή “της διπλανής πόρτας” είναι αναντικατάστατα.

Τι συμβαίνει αν ένας διαχειριστής δεν εκτελεί σωστά τα καθήκοντά του

Υπάρχουν και περιπτώσεις που ένας διαχειριστής δεν εκτελεί σωστά τις υποχρεώσεις του. Τέτοιες αποτελούν, η αμέλεια, η παρανομία και η αυθαιρεσία. Αν συμβούν τέτοιου είδους περιστατικά, οι ποινές προβλέπονται στο καταστατικό και ακολουθούν τους ισχύοντες νόμους. Σε αυτή τη περίπτωση ακολουθείται η αντικατάσταση του διαχειριστή ή και η δικαστική ανάκλησή του εφόσον κατατεθεί αγωγή από τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες.

Υπάρχει άλλη λύση;

Τα τελευταία χρόνια έχει δοθεί ιδιαίτερη έκταση στο ρόλο του διαχειριστή και από την πολιτεία, αφού πέρα από τις συνηθισμένες αρμοδιότητές του, οι οποίες σχετίζονται με τα κοινόχρηστα, καλείται να την εκπροσωπήσει σε πλήθος τυπικών διαδικασιών. Κάποιες από αυτές, είναι η υποβολή αίτησης για απόδοση επιδόματος θέρμανσης στους δικαιούχους ενοίκους, η εκπροσώπηση του ακινήτου στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού μέσα από ψηφιακές πλατφόρμες, όπως η Airbnb, κ.α.

Είσαι ιδιοκτήτης σε διαμέρισμα πολυκατοικίας; Αν ΝΑΙ, δε χρειάζεται να ανησυχείς για τα κοινόχρηστα. Η Blueground, ως ενοικιαστής του διαμερίσματός σου, αναλαμβάνει εκ μέρους σου την άμεση πληρωμή των κοινοχρήστων στη διαχείριση πολυκατοικίας.


Ελλάδα