O Νόμος για τις Ενοικιάσεις Airbnb


12 Οκτωβρίου 2018

Σε έναν κόσμο που η λεγόμενη «οικονομία διαμοιρασμού» ανοίγει νέους δρόμους στην αγορά ενοικίασης ακινήτων, οι ιδιοκτήτες βρίσκονται μπροστά σε καινούριες προοπτικές αξιοποίησης των σπιτιών τους, όπως είναι και η Airbnb. Σύμφωνα με τους κανόνες της οικονομίας αυτής, η διακίνηση ιδεών, προϊόντων και υπηρεσιών απελευθερώνεται, ανοίγοντας έτσι το δρόμο σε όλο και περισσότερους ανθρώπους να αξιοποιήσουν εμπορικά την περιουσία τους.

Με απλά λόγια, στην οικονομία διαμοιρασμού, η προβολή, η διακίνηση και η αξιοποίηση των διαμερισμάτων γίνεται μέσα από ψηφιακές πλατφόρμες από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες, χωρίς ενδιαμέσους (π.χ. μεσίτες). Μέσα στο πλαίσιο που ορίζει ο Νόμος, οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι ελεύθεροι να διαθέτουν προς ενοικίαση τα ακίνητά τους ακόμα και για λίγες ημέρες, με σκοπό το κέρδος. Κι όλα τα παραπάνω, εκμεταλλευόμενοι την τεχνολογία και κυρίως το διαδίκτυο (internet).

Τι είναι η Αirbnb;

Η Airbnb αποτελεί μια από τις πλέον αναγνωρισμένες ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων. Η ολοένα αυξανόμενη απήχησή της στους ενοικιαστές έχει αυξήσει τον ανταγωνισμό της αγοράς. Πλέον όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες στρέφονται σε αντίστοιχες ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό το μεγαλύτερο, γρηγορότερο κέρδος και την ευελιξία στις μισθώσεις ακινήτων.

Η Airbnb, βοήθησε, μέσω της πλατφόρμας της, τους υποψήφιους ενοικιαστές να νοικιάζουν για τις διακοπές τους έναν χώρο. Για παράδειγμα, ένα ολόκληρο σπίτι ή ακόμα και ένα δωμάτιο. 

Η ανάγκη για ένα επαρκές νομικό πλαίσιο

Βέβαια, τα νομικά ζητήματα που μπορεί να προκύψουν από τη χρήση παρόμοιων υπηρεσιών είναι πολλά. Γι’ αυτόν τον λόγο,  το κράτος οφείλει να ανταποκριθεί άμεσα στις ανάγκες που προκύπτουν. Εφαρμόζοντας και τηρώντας τις νόμιμες προϋποθέσεις και όρους, η λειτουργία πλατφορμών αποκτά το απαιτούμενο κύρος. Επίσης, εξασφαλίζει τις συναλλαγές μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών.

Στην Ελλάδα η σχετική πρόβλεψη για το Airbnb περιγράφεται στο άρθρο 111 του νόμου 4446/2016, με τίτλο «Ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού», όπως αυτός ισχύει μετά τις τροποποιήσεις που επέφερε ο νόμος 4472/2017.

Τι προβλέπει ο νόμος για το Airbnb στην Ελλάδα;

Γενικός κανονισμός βάσει νόμου είναι να μην υπερβαίνει η μίσθωση ακινήτου τον 1 χρόνο, ειδάλλως θεωρείται διαρκής μίσθωση και ρυθμίζεται από άλλες διατάξεις του νόμου.

α) Ποια ακίνητα μπορούν να ενοικιαστούν;

Οποιαδήποτε ιδιοκτησία είναι λειτουργικά και δομικά ανεξάρτητη (διαμερίσματα, μονοκατοικίες). Ο νόμος εντάσσει στη ρύθμιση και τα μεμονωμένα δωμάτια σε διαμερίσματα ή μονοκατοικίες. Με απλά λόγια, ένας ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να νοικιάσει μόνο το 1 δωμάτιο από το ακίνητό του!

β) Ποιοι μπορούν να διακινούν το ακίνητο;

Τα άτομα που έχουν νόμιμα στην ιδιοκτησία τους ένα ακίνητο και μπορούν να το νοικιάζουν μέσα από ψηφιακές πλατφόρμες που υπάρχουν στο διαδίκτυο ονομάζονται «διαχειριστές».  Αυτοί μπορεί να είναι είτε φυσικά, είτε νομικά πρόσωπα. Σημαντικό στοιχείο είναι η δυνατότητα που παρέχεται στον ιδιοκτήτη του ακινήτου να αναθέσει σε τρίτο τη διαχείριση του ακινήτου. Έτσι, ανοίγει την πόρτα σε μεσίτες και εταιρείες διαχείρισης ακινήτων, όπως η Βlueground.

γ) Διατυπώσεις

Για να μπορέσει ένα ακίνητο να μπει σε λίστες κράτησης μέσω διαδικτύου (online booking), όπως της Αirbnb, πρέπει να έχει εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Αυτό τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.).

Ο αριθμός αυτής της εγγραφής πρέπει να συνοδεύει το ακίνητο σε εμφανές σημείο σε κάθε ανάρτηση του ακινήτου σε οποιαδήποτε ιστοσελίδα. Για την ένταξη στο Μητρώο δεν ελέγχεται το εμβαδόν του ακινήτου, ούτε η νομιμότητα του κτηρίου. Για το τελευταίο, ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος απέναντι στον ενοικιαστή. Όπως επίσης και αν το ακίνητο έχει βλάβες και κακοτεχνίες που καθιστούν δύσκολη τη διαμονή του ενοικιαστή.

Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου οφείλει να υποβάλλει Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην ιστοσελίδα της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων.

δ) Περιορισμοί-κυρώσεις

  • Κάθε ακίνητο δεν μπορεί να παραχωρηθεί με τη μορφή ενοικίασης για περισσότερες από 90 μέρες το χρόνο ή για 60 μέρες τον χρόνο, σε νησιά με λιγότερους από 10.000 κατοίκους.
    • Βέβαια, ο νόμος επιτρέπει την αύξηση αυτών των χρονικών ορίων, αν το εισόδημα του εκμισθωτή από αυτά τα ακίνητα δεν ξεπερνά τις 12.000 ευρώ το χρόνο.
  • Κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να ενοικιάσει μέχρι δύο ακίνητα, υποβάλλοντας τον ίδιο Α.Φ.Μ.
  • Τυχόν μη εφαρμογή των παραπάνω όρων συνεπάγεται πρόστιμο. Το πρόστιμα διπλασιάζεται αν ο ιδιοκτήτης δε συμμορφωθεί μέσα σε έναν χρόνο από την επιβολή του. Αντίστοιχα πρόστιμα προβλέπονται και στις περιπτώσεις της υποβολής εκπρόθεσμης ή ανακριβούς δήλωσης βραχυχρόνιας διαμονής.
  • Η Α.Α.Δ.Ε. έχει το δικαίωμα να ζητά από την ψηφιακή πλατφόρμα οποιαδήποτε πληροφορία για την ταυτοποίηση των διαχειριστών των ακινήτων.

ε) Φορολόγηση εισοδήματος από μισθώσεις βραχυχρόνιας διαμονής

Ταυτόχρονα, η άνθηση αυτής της αγοράς ανέδειξε την ανάγκη δημιουργίας σχετικής φορολογικής νομοθεσίας. Ο νόμος ορίζει πως το εισόδημα που προκύπτει από τις μισθώσεις βραχυχρόνιας διαμονής φορολογείται κλιμακωτά. Δηλαδή ακριβώς όπως το εισόδημα από ακίνητη περιουσία (άρθρο 40 του ν. 4172/2013) τόσο στα φυσικά όσο και στα νομικά πρόσωπα. Αν στο κατάλυμα προσφέρονται και άλλες υπηρεσίες, τότε υπάγεται στη φορολόγηση από επιχειρηματική δραστηριότητα και το εισόδημα που προκύπτει απαλλάσσεται από τον Φ.Π.Α.

Υπάρχει άλλη λύση;

Αν πάλι προτιμάς να ενοικιάσεις το ακίνητό σου στα πλαίσια μίας μακροχρόνιας συμφωνίας, τότε η Blueground είναι η λύση που ψάχνεις. Στην Blueground νοικιάζουμε, επιπλώνουμε και εξοπλίζουμε υψηλής ποιότητας διαμερίσματα για μεσαία και μεγάλα χρονικά διαστήματα. Στη συνέχεια τα παρέχουμε σε εταιρικούς ταξιδιώτες για μεσαία και μεγάλα χρονικά διαστήματα διαμονής. Μέχρι σήμερα, εκατοντάδες ιδιοκτήτες ακινήτων μας έχουν εμπιστευθεί τα ακίνητά τους, εφασφαλίζοντας έγκαιρη πληρωμή του ενοικίου και υψηλή απόδοση. Χωρίς μεσιτικές αμοιβές.


Ελλάδα