Μίσθωση Κατοικίας: Να Κάνω Συμβόλαιο;


27 Σεπτεμβρίου 2018

Η μίσθωση κατοικίας αποτελεί μία επίσημη και δεσμευτική συμφωνία. Η συμφωνία αυτή συνεπάγεται την υποχρέωση του ιδιοκτήτη (εκμισθωτή) να παραχωρήσει προς χρήση στον ενοικιαστή (μισθωτή) το συμφωνημένο ακίνητο. Πώς όμως μπορεί να εξασφαλιστεί ο ένας απέναντι στον άλλο; Αρκεί μία προφορική συμφωνία για να προστατέψεις τα συμφέροντά σου απέναντι στον εκάστοτε ενοικιαστή.

Σήμερα, στην αγορά ακινήτων, όλο και πιο συχνά παρατηρούνται ενοικιάσεις διαμερισμάτων χωρίς να έχει προηγηθεί συμφωνία των όρων μίσθωσης κατοικίας μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Ο λόγος που συμβαίνει αυτό είναι ότι οι ενοικιαστής θέλουν να:

  • απλουστεύσουν την όποια γραφειοκρατική ταλαιπωρία
  • αποφύγουν να αναλάβουν δεσμευτικές υποχρεώσεις που πιθανόν δεν μπορούν να εκπληρώσουν (π.χ. επισκευές στο ακίνητο)

Όσο κι αν αυτό επιτρέπεται από την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων είναι καλό να εξετάσουμε γιατί το συμφωνητικό μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή είναι κάτι που δεν πρέπει να παραλείπεται.

Πως λειτουργεί ένα μισθωτήριο συμβόλαιο

Η μίσθωση κατοικίας δε χρειάζεται να καταρτιστεί εγγράφως. Είναι αναγκαστικό όμως σε περίπτωση που προβλέπεται μεγάλη διάρκεια μίσθωσης στις ενοικιάσεις διαμερισμάτων (πάνω από 9 έτη). Στις υπόλοιπες περιπτώσεις, τα νόμιμα αποτελέσματα της μίσθωσης επέρχονται ακόμα και με προφορική συμφωνία των μερών. Στα βασικότερα σημεία της, η συγκεκριμένη συμφωνία αφορά τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή, όπως για παράδειγμα την ορθή χρήση του ακινήτου και την έγκαιρη καταβολή του ενοικίου.

Το μισθωτήριο συμβόλαιο είναι ουσιαστικά το επίσημο εκείνο έγγραφο που περιλαμβάνει τη συμφωνία των δύο μερών για όσα προκύψουν από τη μεταξύ τους σχέση. Παράλληλα, αποτελεί τον οδηγό “καλής συμπεριφοράς” των μερών για την ομαλή συνεργασία τους. Η σαφής διατύπωση των στοιχείων αλλά και των όρων της μίσθωσης έχει ως αποτέλεσμα η συμφωνία να θωρακίζεται από τυχόν ασάφειες. Από την άλλη, ιδιοκτήτης και ενοικιαστής προστατεύονται από παρανοήσεις και παρερμηνείες που μπορεί να αποτελέσουν αφορμή διενέξεων στο μέλλον.

Το περιεχόμενο του συμβολαίου

Συγκεκριμένα, ένα πλήρες έγγραφο μισθωτηρίου πρέπει να περιλαμβάνει τα προσωπικά στοιχεία των μερών, την ακριβή περιγραφή του ακινήτου, το συμφωνημένο μίσθωμα και τις λοιπές υποχρεώσεις καταβολής χρημάτων (π.χ. κοινόχρηστα, λογαριασμούς που αφορούν το ηλεκτρικό ρεύμα, το νερό, τη θέρμανση, τις τηλεπικοινωνίες κ.α.), τυχόν προβλεπόμενη αύξηση στο μίσθωμα, το μέρος που βαρύνεται για τις ενδεχόμενες επισκευές του ακινήτου κ.λπ. Όσο πιο λεπτομερής και σαφής είναι η απαρίθμηση των όρων της συμφωνίας στο συμβόλαιο, τόσο πιο κατανοητή γίνεται η δεσμευτικότητά της από ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.

Σύμφωνα με τα όσα προβλέπει ο Ν. 4242/2014, τα νέα μισθωτήρια συμβόλαια διαρκούν κατ’ ελάχιστον 3 χρόνια, τόσο στην εμπορική όσο και στην απλή μίσθωση κατοικίας, εκτός κι αν υπάρξει προηγούμενη καταγγελία και λύση της ενοικίασης. Ένα σαφές, περιεκτικό και χωρίς λάθη ή παραλείψεις συμφωνητικό, που περιέχει ρητά τη συμφωνημένη διάρκεια, μπορεί να αποδειχτεί σωτήριο κάθε φορά που υπάρχει αμφισβήτηση ή διάρρηξη του χρόνου διάρκειας της μίσθωσης.

Επιπλέον, τα ιδιωτικά συμφωνητικά μίσθωσης (προφορικά ή έγγραφα) πρέπει να δηλώνονται και να υποβάλλονται ηλεκτρονικά. Με αυτόν τον τρόπο, απαλλάσσονται οι ιδιοκτήτες από την υποχρέωση θεώρησης του συμβολαίου στην Εφορία. Με την ηλεκτρονική υποβολή του μισθωτηρίου εκ μέρους του εκμισθωτή, ενημερώνεται αυτόματα από το σύστημα και ο ενοικιαστής. Ως αποτέλεσμα, οι χρονοβόρες διατυπώσεις και η αναμονή στις Δ.Ο.Υ. δεν εμποδίζουν τη νόμιμη δήλωση οποιασδήποτε μίσθωσης ακινήτου.

Τα συμβόλαια που σχετίζονται με τη μίσθωση κατοικίας και συγκεκριμένα για ενοικιάσεις διαμερισμάτων, διαφέρουν ως προς τη δήλωση αυτών στην εφορία. Οι συγκεκριμένες ηλεκτρονικές δηλώσεις αφορούν μονάχα στη φορολογική διάσταση της ενοικίασης. Αρά λοιπόν, οι όροι της σχέσης ιδιοκτήτη-ενοικιαστή δεν προκύπτουν από τη δήλωση της ενοικίασης στην εφορία.

Η προστασία του μισθωτηρίου συμφωνητικού κατοικίας

Το συμφωνητικό μίσθωσης κατοικίας προστατεύει τόσο τον ιδιοκτήτη του ακινήτου όσο και τον ενοικιαστή. Με το έγγραφο αυτό δεσμεύονται και οι δυο να μην ενεργήσουν “βλαπτικά” ο ένας προς τον άλλο. Για παράδειγμα, τέτοιες ενέργειες στις ενοικιάσεις διαμερισμάτων αποτελούν:

  • η απροειδοποίητη μεταβολή του ύψους του ενοικίου,
  • η έξωση από το ακίνητο λόγω νέας ιδιοκτησίας του ακινήτου,
  • η αναίτια καθυστέρηση στην καταβολή των μισθωμάτωνκαι
  • η μη ορθή χρήση του ακινήτου.

Το μισθωτήριο συμφωνητικό κατοικίας είναι το επίσημο έγγραφο που σχεδόν πάντα αποτρέπει τις παραπάνω ενέργειες. Επίσης, υποδεικνύει την ορθή αντιμετώπιση σε τυχόν αντιπαραθέσεις. Έτσι ο ενοικιαστής προστατεύεται από ένα νέο ιδιοκτήτη. 

Τέλος, στις ενοικιάσεις διαμερισμάτων, o ενοικιαστής δεν μπορεί να επικαλεστεί τη μη ύπαρξη συμβολαίου, όταν ο ίδιος έχει ενημερωθεί σε σχέση με τις υποχρεώσεις  που σχετίζονται π.χ. με το χρόνο και το ύψος του καταβαλλόμενου ενοικίου.

Που καταλήγουμε;

Αυτό που πρέπει να γνωρίζεις είναι ότι το συμβόλαιο διασφαλίζει τη συναλλακτική σχέση. Παράλληλα προστατεύει και τα δύο μέρη. Αυτό αποκτά ιδιαίτερη σημασία αν από την εκάστοτε μίσθωση εξαρτώνται παράγοντες που δεν πρέπει να εκτίθενται στο ρίσκο της αβεβαιότητας. Για παράδειγμα, η πάγια κάλυψη των οικονομικών αναγκών του ιδιοκτήτη ή η απακατάσταση τυχόν ζημιών. Επομένως, είναι εξαιρετικά χρήσιμο οι όροι της σχέσης να έχουν συμφωνηθεί ρητά και από τα δύο μέρη.

Καταλήγοντας, η κατάρτιση ενός μισθωτήριου συμφωνητικού κατοικίας, προφορικού ή γραπτού, διευκολύνει την εξέλιξη της μισθωτικής σχέσης. Επιπλέον, αποτελεί την ασφαλιστική δικλίδα της μεταξύ τους σχέσης και εξομαλύνει με τρόπο μη αμφισβητούμενο τις διαφωνίες που τυχόν προκύψουν. Για αυτό το λόγο, η έγγραφη μορφή του συμβολαίου μίσθωσης κατοικίας είναι πάντα προτιμότερη.

Στην περίπτωση της Βlueground, δε χρειάζεται να ανησυχείς για το συμβόλαιο μίσθωσης κατοικίας που σχετίζεται με την ενοικίαση διαμερισμάτων, καθώς αναλαμβάνουμε όλη την προαναφερθείσα διαδικασία σε άμεση συνεργασία και επικοινωνία μαζί σου.


Ελλάδα