İskan Nedir? Nasıl Alınır?


18 Eylül 2018

İskan Belgesi Nedir? Nasıl Alınır?

Bir arsanız var ve bu arsaya hayalinizdeki evi inşa etmek istiyorsunuz diyelim. Peki, hiçbir izin olmadan, direkt olarak aklınızdaki binayı inşa edebilir misiniz? Tabii ki hayır! Bu binayı belirli kurallar doğrultusunda inşa etmek için kolları sıvamalı, bir projeye dökmeli ve verilecek onayın ardından inşa etmeye başlamalısınız. Binanızı inşa ettikten sonra ise oturum izniniz olan iskan belgenizi (yapı kullanma izin belgesi) almalısınız. Ayrıca iskan sadece arsası olup bu arsaya bina inşa ettirmek isteyenler için değil, herhangi bir binadan daire satın almak isteyenler için de önemli bir kavramdır. Herhangi bir binanın iskan belgesine sahip olması oldukça önemlidir. Peki; iskan nedir, neden önemlidir, iskan nasıl alınır?

 

İskan Belgesi Nedir? İskan Olmadığı Durumlarda Ne Olur?

Genellikle “yurtlandırma, yerleştirme” anlamında kullanılan iskan politikası, emlak piyasasında farklı bir anlamıyla karşımıza çıkmaktadır. Oturum izni ya da yapı kullanım izni olarak da bilinen iskan, herhangi bir gayrimenkulun onaylanmış projesine uygun olarak inşa edildiği takdirde verilen belgedir. Daha önce onay alan projeye ve imara uygun bir şekilde inşa edilmiş binalara, yapının bağlı olduğu Belediye İmar Müdürlükleri’nce oturum izni yani iskan belgesi verilir.

Binanın inşa edilmesinin ardından, iskan belgesi almak için yapılan başvuru sonrasında yapı denetlenir ve daha önceden belediye tarafından onaylanmış projeye aykırı bir durum olup olmadığı kontrol edilir. Bu denetleme sonucunda projede belirtilenden farklı bir bina yapılması, ödenmesi gereken vergi ve harçların ödenmemesi durumunda yapı kullanım izni verilmeyebilir.

İskanı olmayan bir binaya yasal olarak elektrik, su ve doğalgaz tesisatları hizmete açılmaz. Dolayısıyla bu binada oturanlar yasal bir şekilde bu aboneliklerden yararlanamazlar.

 

İskan Nasıl Alınır?

İskanı olmayan bir binada oturmanız, belediye tarafından kullanma izni verilmeyen bir konutta yaşadığınız anlamına gelir. Peki, iskan nasıl alınır? İskan belgesini alabilmek için öncelikle binanın inşaatı başlamadan önce projenin onaylanması yani ruhsatlı olması gerekmektedir. Ruhsatı olmayan bina, kaçak bina olarak kabul edilir. Yani iskan alabilmek için bina inşaatına başlamadan önce ruhsat almak şarttır. Ruhsatı alınan ve inşa edilmesi planlanan yapıların, ruhsat onay tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde bitirilmesi ve iskanı alınması gerekmektedir. Aksi takdirde bina, kaçak olarak işlem görüp para cezası uygulanabilir ya da hakkında yıkım kararı çıkarılabilir.

Yapı kullanım izni alabilmek için, inşaat bittikten sonra, müteahhit ya da bina sahibinin yapının yer aldığı belediyenin İmar Müdürlüğü’ne dilekçe ile başvurması gerekir. Herhangi bir sorun yaşanmadığı takdirde belediyeler 30 gün içerisinde gerekli denetimleri yapıp iskan belgesini verirler. Peki, iskan başvurusu için gerekli belgeler nelerdir?

  • İskan belgesi talebini belirten dilekçe
  • Proje müellifleri raporu
  • Yapı denetim raporu
  • Tapu kaydı bilgileri
  • Dış kanal belgesi
  • Telekom vizesi
  • Cephelerin 13×18 cm ölçüsünde fotoğrafları
  • SSK’dan alınacak “Borcu Yoktur” belgesi (Yapı ile ilgili borcunuz varsa iskan alamazsınız.)

Eğer iskan almak istediğiniz bina asansörlü ise yukarıdaki belgelere ek olarak, asansör firmasından almanız ve başvurunuzda Belediye İmar Müdürlüğü’ne iletmeniz gereken ekstra belgeler de bulunuyor.

  • Garanti belgesi
  • TSE Belgeleri
  • Uygulama projeleri
  • Mühendislerin SMM Belgeleri
  • Muayene fişi
  • 4 adet muayene raporu

Peki; eğer arsa sahibiyseniz ve hayalinizdeki konutu inşa etmesi için bir müteahhit ile anlaştıysanız ve müteahhit, yapının bitmesine rağmen iskan belgesi almak için başvurmuyorsa bu durumda ne yapmalısınız? Böyle bir durumla karşılaştığınızda müteahhite karşı teslimin eksik yapıldığına dair dava açabilirsiniz. Bu dava sonucunda mahkeme kararı, müteahhitin yapı kullanım iznini yani iskan belgesini almaya zorunlu tutacaktır.

 

İskanı Olmayan Satılık Daire Alınır mı?

Tabii ki iskan belgesi ile ilgili konular sadece arsa sahibi olup bina inşa etmek isteyenler ile ilgili değil. Ev sahibi olmak isteyenler için de iskan belgesi oldukça önemlidir. Örneğin; satılık ev ya da satılık dükkân almak istiyorsunuz ve ihtiyacınızı tam olarak karşılayacak bir yer buldunuz. Bu durumda öncelikle yapının iskanı olup olmadığını sorgulamalısınız. İskanı olmayan yapılar ve konut projeleri, engellerle hatta sorunlarla karşılaşmanıza neden olabilir. Peki, iskan belgesi olmayan binalarda ne gibi sorunlar karşınıza çıkabilir?

Ev sahibi olmak isteyenler genellikle bankaların ev kredisinden yararlanıyorlar. Eğer siz de ev kredisi çekerek satılık konut almayı planlıyorsanız oturum izni olmayan bir bina için bankaların ev kredisi alamayabilirsiniz. Bunlara ek olarak, yasal bir şekilde oluşturulamayan elektrik, doğalgaz, su gibi aboneliklerin kaçak olarak bina ile buluşturulması nedeniyle yangın, su baskını gibi olumsuz durumlara evinizin açık olduğunu bilmelisiniz. Ayrıca iskanı olmayan evlerin büyük çoğunluğunun doğal afetlerden iskanı olanlara oranla daha yüksek oranda etkilenme olasılığı bulunmaktadır.

Sahip olmak istediğiniz evin, gelecekte karşınıza sorunlar çıkarmaması için satılık daire ya da satılık dükkân iskan sorgulaması yapmalısınız. Peki, iskan sorgulama nasıl yapılır? Herhangi bir binanın iskan belgesi olup olmadığını öğrenmek için taşınmazın bağlı olduğu belediyenin İmar Müdürlüğü’nden yardım alabilirsiniz.

 

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Nedir, Farkları Nelerdir?

Bir yapının ya da dairenin sadece iskanı olması da yeterli değildir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti de inşa edilen ya da edilecek yapı için oldukça önemli iki kavramlardır. Peki, yapının ya da dairenin size ait olduğunu belirten kat irtifakı ve kat mülkiyeti nedir? Birbirine çok karıştırılan bu iki terim aslında farklı şeyleri ifade eder. Şimdi, iki terimin de ne anlama geldiğini açıklayalım.

Kat irtifakı, binanın yapım aşamasında verilmesi gereken bir belgedir. Örneğin bir projeden ev almak istiyorsunuz diyelim. Bu projenin gerçekleşeceği arsa üzerinde, daireler doğrultusunda bölünen hisseler yani arsa paylarının size verilecek bölümüne kat irtifakı denir. Yani kat irtifakı, arsa üzerinden size (dairenize) verilen tapudur. Özellikle banka kredisi ile ev alacaklar için önemli bir kavram olan kat irtifakı olmazsa bankalardan ev kredisi alamayabilirsiniz.

Kat mülkiyeti ise tamamlanmış binalar için geçerli bir kavramdır. Mesela tamamlanmış bir projeden anahtar teslim bir şekilde daire satın alacaksınız. Bu durumda dairenin size ait olduğunu belirten kat mülkiyetini de almanız zorunludur. Kat mülkiyetinin 1 ya da 2 sene içerisinde arsa sahipleri ya da inşaat firmasının tarafından alınması gerekmektedir. Kat mülkiyeti olmayan daireler ya da yapılara cezai işlem uygulanabilir.

Peki; kat irtifakı tapusu, kat mülkiyetine nasıl çevrilir? Kat irtifakından kat mülkiyetine geçmek için gerekli işlemler Tapu ve Kadastro Müdürlükleri’nde yapılmaktadır. Eğer sahibi olduğunuz arsada inşa ettirdiğiniz yapının inşası tamamlanmışsa iskan belgesi ile birlikte tapu dairesine gidip kat irtifakı sırasında “arsa” olan tapu cinsinin “bina” olarak değiştirilmesi ile kat mülkiyeti belgesine sahip olmuş olursunuz. İskan belgesi olmadan kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilemez. Eğer bina yapımı için bir müteahhit ile anlaşmışsanız, kat mülkiyeti dâhil ihtiyaç olan tüm işlemleri sizin için müteahhit gerçekleştirir. Fakat çalıştığınız müteahhitin ya da inşaat firmasının iflas ettiği durumlarda arsa sahibi olarak sizin işlem yapmanız ve eğer varsa kesilmiş cezaları ödemeniz gerekir. Bu nedenle güvenilir kişi ya da inşaat firmaları ile çalışmanız önem taşır.

 

Blueground’a Danışın, Bunlarla Uğraşmayın!

Gayrimenkul sektöründe yapacağınız tüm işlemleri kolayca yapabilmeniz için emlak danışmanı olmazsa olmaz! Blueground’ın deneyimli kadrosu ise mülk danışmanlığı konusunda size yardım etmeye hazır. Tüm süreç yönetimini profesyonel emlak danışmanlarımıza bırakın; gözünüz arkada kalmasın!


Türkiye