Nasıl İyi Bir Mülk Yöneticisi Olunur?


28 Aralık 2019

Mülk Yöneticisi Kimdir ?

Mülk yöneticisi, herhangi bir mülkün kiralama sürecini baştan sonra yöneten kişiye denir. Mülkünüzün gerekli tadilat işlerini koordine eder, kiracı bulmanıza ve sonrasındaki süreçlere yardımcı olur. İyi bir mülk yöneticisi;

  • Profesyonel bir fotoğrafçı ile anlaşarak dairenizin kiralık daire ilanları arasında en üstte yer almasını sağlayacak fotoğraflar çektirir,
  • Daireyle ilgilenen potansiyel kiracılara yönelik gerekli araştırmaları gerçekleştirir (kredi notu, sicil durumu vb.)
  • Dairenizde gerçekleştirilmesi gereken tüm tadilat ve bakım işlerini üstlenerek ilgili kişilerin organize edilmesini sağlar.

Mülk yöneticisinin işi burada da bitmez: Kiracı daireye taşındıktan sonra da dairenin bakımı, kiranın teslim alınması ve kiracının diğer şikayet ve ihtiyaçlarının giderilmesi ile yine mülk yöneticisi ilgilenir. Bu hizmetlerin karşılığında mülk yöneticisi aylık kira kazancınıza anlaşılan miktarlarla ortak olur. Bu ortaklığı daha sağlıklı bir biçimde açıklamak adına, ev sahibinin ihtiyaçlarına ve mülk yöneticisinin bu ihtiyaçlardaki rolüne göz atalım.

Kira

Mülk yöneticinizin kiraya katılımı 3 yönlüdür:

Aylık kira bedelinin belirlenmesi: Mülk yöneticiniz piyasayı anlamalıdır. Böylece; hem mevcut piyasa genelinde hem de mülkünüzün bulunduğu konum içerisinde yer alan diğer mülklerin kira ortalamasına bakarak sizin için en kazançlı kira bedelini belirler.

Kira toplama: Mülk yöneticisi, kira ödemelerinizin düzenli ve zamanında yapıldığını takip eder. Kira sözleşmesi döneminde kira tahsilat kurallarını belirleyebilir ve herhangi bir gecikme halinde tahsilatı mülk yöneticinizin yapmasını sağlayabilirsiniz. Ev sahipleri genellikle en çok bu nedenle bir mülk yöneticisi ya da mülk yönetim şirketi ile çalışır.

Kiracınızın ödemesini geciktirmesi ya da hiç yapmaması halinde, mülk danışmanı sizin adınıza bu süreci de devralarak ilk uyarıyı ve sonraki süreçlerin yönetimini üstlenir.

Kira artış bedelinin doğru hesaplanması: Kira bedelinin belirlenmesi tek başına yeterli değildir. Her yıl, bu bedelin  emlak piyasası ve mevcut ekonomik gelişmelere bağlı kalınarak yeniden belirlenmesi gerekir. Bu nedenle, kira artış bedelinin yasalara uygun biçimde yeniden düzenlenmesi gerekecektir. Bu artışa yönelik kurallar ve yeni kira bedelinin kiracıya iletilmesi gibi işleri mülk yöneticisi sizin yerinize halleder.

Kiracı İlişkileri

İletişim kurmak zorunda kaldığınız en kötü kiracınızı düşünün. Şimdi bu kiracı ile yapmanız gereken tüm görüşmeleri bir başkasının gerçekleştirdiğini ve meseleleri hızlıca çözdüğünü hayal edin. İyi bir mülk yöneticisi dalgalı denizlerin kaptanıdır. Uyuşmazlık yaşanan konuların çözümünü bulan ve ev sahibini bu konularda temsil eden yine mülk yöneticisi olacaktır.

Kiracı bulma: Bir mülk yöneticisinin başarısı, henüz kiralık daire sitelerinde yer almayan bir daireyi kiralamadaki başarısında gizlidir. Günün sonunda, iyi bir mülk yönetim şirketi, yüksek kaliteli kiracılardan oluşan bir veri tabanına ve daireniz için en iyi kiracıyı etkin bir şekilde filtreleyebilen emlakçılarla iletişim halindedir.

Mülk yöneticileri sizin için potansiyel kiracılarınızın bir  ‘ön profilini’ oluşturabilir: Kiracılarınızın ne sıklıkla kira ödeyecekleri, istihdam profili veya gelirleri, kredi notu, ev sahibi referansı, evcil hayvanlarla olan ilişkileri gibi konularda ön bilgi alma şansları vardır. Böylece karar verme aşamasında potansiyel kiracılarınızı incelerken zorluk yaşamazsınız.

Kredi notu ve sicil kontrolleri: Mülk yöneticisi sizin için yalnızca evrak işlerini yapıp kenara çekilmez. Evinizi kiralarken en önemli aşamalardan biri de kiracıların kredi notu ve sicil kontrollerinin yapılmasıdır. Mülk yöneticisi size herhangi bir kiracı önermeden önce tüm bu zorunlu kontrolleri yapar ve en uygun profilleri ancak bu biçimde sunar.

Kiracının tahliyesi: Kabul edelim ki ev sahibi-kiracı ilişkilerinde en sıkıntılı dönemler kiracı tahliyesi dönemleridir. Ancak güvenilir bir mülk yöneticisi ile çalıştığınızda hem hukuki hem de fiziki olarak bu süreçlerde herhangi bir zarara uğramayacağınızdan emin olma şansınız olur. 

Daire Tadilatı ve Bakım

Dairenizin bakımı, periyodik olarak yapılması gereken bir dizi tadilat işini beraberinde getirir. Dairenizi bir mülk yöneticisine teslim ederek kira gelirinizi yükseltirken tüm bakım işlemlerinin de pratik biçimde çözüleceğinden emin olabilirsiniz.

boya kutuları ve boya merdiveninin yanında yere oturmuş tadilat planlarını mutlulukla inceleyen bir çift
Genel bakım: Daireniz genelinde yapılması planlanan bakım, onarım ve rutin işlemler yine dairenizin büyüklüğü, tipi ve ne denli yeni olduğuyla doğru orantılı olarak değişir. Uzun dönem kiralamalarda yangın kaçış kontrolleri, ısıtma ve klimaların doğru çalışmasına yönelik kontroller vb. bakımlar  gerçekleştirilir. Kısa dönem kiralamalarda ise dairenin temizlenmesi, dairede bozuk aletlerin yenilenmesi veya eski mobilyaların değiştirilmesi gibi süreçler yer alır.

İyileştirmeler ve onarımlar: Eskiyen boruların yenilenmesi, elektrik tesisatı onarımları vb. tüm temel tadilatları genellikle ev sahibinin karşılaması beklenir. Kiracılarınıza rahat ve konforlu bir alan sunmak için bu tip bakım ve onarımların hızla halledilmesi ve gerekli dönemlerde kontrollerinin yaptırılması şarttır. Bir ev sahibinin elektrikçi ya da tesisatçı bulması ile bu süreçlerin deneyimli bir mülk yöneticisinin portfolyosundaki güvenilir iş ortakları tarafından halledilmesi arasında büyük bir fark bulunur: Mülk yöneticisi tüm bu süreçleri daha hızlı ve ekstra giderlere mahal vermeyecek biçimde halleder.

Geniş bir çevre ve güçlü bir iş ağına sahip mülk yöneticisi; bir Pazar günü kilitli kapınızı hangi çilingirin açabileceğini ya da klozetiniz tıkandığında en hızlı biçimde tamirini sağlamak için doğru firmanın hangisi olacağını bilen kişilerdir.

Eşyalandırma: Mülk yöneticisi, dairenizi mobilyasız, temel beyaz eşyalarla döşenmiş ya da tamamen mobilyalı bir şekilde kiralamanın, tüm bu zaman ve efora değip değmeyeceğini bilmelidir. Anahtar teslim bir daire büyük bir yatırım gerektirse de, aynı konumda yer alan ve ortalama bir şekilde döşenmiş dairelerin fiyatlarına paralel olarak, yatırımınızı ne kadar sürede geri kazanabileceğinizi öngörebilirsiniz. 

Blueground gibi mülk yönetim şirketleri; büyük şehirlerde bulunan dairelerin, rahat ve göz alıcı mobilyalar, nevresimler ve elektronik eşyalarla donatılarak yepyeni daireler yaratılması konusunda uzmanlaşmıştır. 

 

Hukuki Süreçler ve Evrak İşleri

CVG Hukuk gibi, profesyonel mülk yönetimi şirketlerinin beraber çalıştığı, kira hukuku alanında profesyonelleşmiş özel hukuk büroları bulunur. 

Kiralama: Mülk yöneticinizin kusursuz bir kira kontratı şablonuna sahip olması; sizlere gerekli durumlarda hangi maddelerin eklenip hangilerinin çıkarılması gerektiğiyle ilgili doğru bilgi vermesini sağlar.

Kiracı tahliyesi kontrol listesi: Kiracıların daireden taşınması ya da çıkarılması her iki taraf için yoğun bir süreçtir. Ancak bir mülk yöneticisi ile çalıştığınızda, dairenizdeki olası hasarların tespit edilmesi başta olmak üzere kira tahliye süreçlerinde yapılması gereken tüm işlemler mülk yöneticisine ait olur. Ne kadar depozito ödeneceği ve yeni kiracı gelmeden önce nelerin düzenlenmesi gerektiğiyle ilgili düzenlemeleri yine mülk yöneticiniz tespit eder ve gerçekleştirir.

Tecrübeli bir mülk yöneticisi, tüm tahliyeleri düzenleyen yerel yasalar ile ilgili detaylı bilgiye sahiptir. Birlikte çalıştığı ev sahibinin haklarınızı bilecek ve bu önemli bilgileri sizinle paylaşacaktır. 

Vergiler: Deneyimli bir mülk yöneticisi; sizlere, emlak ve gelir vergisi gibi son derece önemli konularla ilgili en doğru bilgileri sunar.

Mülk Sahibinin Yükümlülükleri

Yasal çerçevede, bir mülk sahibi kiracısına temiz ve güvenli bir mülk sunmakla görevlidir. Mülk yöneticileriyle işbirliği yapan mülk sahipleri ise bu göreve hizmet eden tüm işlemleri mülk yöneticilerine devretmiş olur. Bu modelde, mülk sahibi yasal olarak hala o mülkün esas sahibidir. Aylık kira bedeli, konaklama koşulları ve depozito gibi hak ve yükümlülükler mülk sahibine aittir. Mülk haricinde mülkün bağlı bulunduğu mahalle, sokak ya da binadaki problemler de mülk sahibinin sorumluluğu dahilindedir.

 

Bir mülk yöneticisi, yukarıda sizlerle detaylıca paylaştığımız tüm bu süreçleri üstleniyorsa, daire ya da daireleriniz emin ellerde demektir. Akıllı ev sahipleri, dairesiyle ilgili tüm işlerden sağladığı zaman tasarrufunu, nitelikli kiracılara sahip olmayı ve tadilatlı dairelerinin kira gelirindeki artışı masaya koyduğunda, mülk yönetim danışmanlığının onlara kazandırdıklarını görecektir.


Websitemizdeki içeriği ve reklamları kişiselleştirerek kullanıcı deneyiminizi geliştirmek, sosyal medyada size özel içerik sağlamak ve site trafiğini analiz etmek için cookie kullanıyoruz..

Kabul et