İyi Bir Mülk Yöneticisi Nasıl Olunur?


26 Nisan 2019

Mülk Yöneticisi Kimdir ?

Kolayca anlatmak gerekirse, mülk yöneticisi ya da mülk danışmanı, herhangi bir mülkün kiralama sürecini baştan sonra gerçekleştiren kişiye denir. Mülkünüzü kiraya verildiği andan itibaren devralır, kiracı bulmanıza ve kiralama süreçlerine yardımcı olur. Tüm bu yoğun programının içerisinde iyi bir mülk danışmanı;

  • Profesyonel bir fotoğrafçı ile anlaşarak dairenizin kiralık daire ilanları arasında en üstte yer almasını sağlayacak fotoğraflar çektirir,
  • Daireyle ilgilenen potansiyel kiracılara yönelik gerekli araştırmaları gerçekleştirir (kredi notu, sicil durumu vb.)
  • Dairenizde gerçekleştirilmesi gereken tüm tadilat ve bakım işlerini üstlenerek ilgili kişilerin organize edilmesini sağlar.

Mülk yöneticisinin işi burada da bitmez: Kiracı daireye taşındıktan sonra da dairenin haftalık bakımı, kiranın teslim alınması ve kiracının diğer şikayet ve ihtiyaçlarının giderilmesi ile yine mülk yöneticisi ilgilenir. Neredeyse mülkünüzle ilgili her noktaya temas etmesine karşın, mülk yöneticisi kazancınıza çok düşük miktarlarla ortak olur, yani bu anlamda pasiftir. Bu ortaklığı daha sağlıklı bir biçimde açıklamak adına mülk sahibinin bazı ihtiyaçlarına ve mülk yöneticisinin bu ihtiyaçlardaki rolüne göz atalım.

 

Kira

Mülk yöneticinizin kiraya katılımı 3 yönlüdür:

Aylık kira bedelinin belirlenmesi: Mülk yöneticiniz piyasayı anlamalıdır. Böylece; hem mevcut piyasa genelinde hem de mülkünüzün bulunduğu konum içerisinde yer alan diğer mülklerin kira ortalamasına bakarak sizin için en uygun ve kazançlı kira bedelini belirler.

Kira toplama: Kiracınızdan düzenli ve zamanında ödeme alabilmek için mülk yöneticinizden destek alabilirsiniz. Bunun için, kira sözleşmesi döneminde kira tahsilat kurallarını belirleyebilir ve herhangi bir gecikme halinde tahsilatı mülk yöneticinizin yapmasını sağlayabilirsiniz. Ev sahipleri genellikle en çok bu nedenle bir mülk yöneticisi ya da mülk yönetim ve danışmanlık şirketi ile çalışır.

Kira artış bedelinin doğru hesaplanması: Kira bedelinin belirlenmesi tek başına yeterli değildir. Her yıl, bu bedelin  emlak piyasası ve mevcut ekonomik gelişmelere bağlı kalınarak yeniden belirlenmesi gerekir. Bu nedenle, kira artış bedelinin yasalara uygun biçimde yeniden düzenlenmesi gerekecektir. Bu artışa yönelik kurallar ve yeni kira bedelinin kiracıya iletilmesi gibi işleri mülk danışmanı sizin yerinize halleder.

Kiracı İlişkileri

Tüm yaşamınız boyunca iletişim kurmak zorunda kaldığınız en kötü kiracınızı düşünün. Şimdi bu kiracı ile yapmanız gereken tüm görüşmeleri bir başkasının gerçekleştirdiğini ve meseleleri hızlıca çözdüğünü hayal edin. İyi bir mülk yöneticisi dalgalı denizlerin kaptanıdır ve sizin için tüm işleri en hızlı ve pratik şekliyle çözmeyi başarır. Uyuşmazlık yaşanan konuların çözümü ve ev sahibinin temsil edilmesinin yanı sıra, sizin için en iyi kiracıyı bulan da yine mülk yöneticisi olacaktır.

Kiracı bulma: Mülk yöneticisi ile çalışarak yalnızca emlak piyasasına dair teknik bilgiler edinmekle kalmaz, kiracı ve emlakçı ağına katılmak için fırsat elde edebilirsiniz. Bir mülk yöneticisinin başarısı, henüz kiralık daire sitelerinde ya da listelerde yer almayan bir daireyi kiralamadaki başarısında gizlidir.

Kredi notu ve sicil kontrolleri: Mülk yöneticisi sizin için yalnızca evrak işlerini yapıp kenara çekilmez. Evinizi kiralarken en önemli aşamalardan biri de kiracıların kredi notu ve sicil kontrollerinin yapılmasıdır. Mülk yöneticisi size herhangi bir kiracı önermeden önce tüm bu zorunlu kontrolleri yapar ve en uygu profilleri ancak bu biçimde sunar.

Kiracının tahliyesi: Kabul edelim ki ev sahibi-kiracı ilişkilerinde en sıkıntılı dönemler kiracı tahliyesi dönemleridir. Ancak güvenilir bir mülk yöneticisi ile çalıştığınızda hem hukuki hem de fiziki olarak bu süreçlerde herhangi bir zarara uğramayacağınızdan %100 emin olma şansınız olur. Böylece arkanıza yaslanıp rahat bir nefes alabilirsiniz.

 

Daire Tadilatı ve Bakım

Dairenizin bakımı, periyodik olarak yapılması gereken bir dizi tadilat işini beraberinde getirir. Dairenizi bir mülk yöneticisine teslim ederek kira gelirinizi yükseltirken tüm bakım işlemlerinin de en pratik ve düşük maliyetli biçimde çözüleceğinden emin olabilirsiniz.
boya kutuları ve boya merdiveninin yanında yere oturmuş tadilat planlarını mutlulukla inceleyen bir çift
Genel bakım: Daireniz genelinde yapılması planlanan bakım, onarım ve rutin işlemler yine dairenizin büyüklüğü, tipi ve ne denli yeni olduğuyla doğru orantılı olarak değişir. Uzun dönem kiralamalarda yangın kaçış kontrolleri, ısıtma ve klimaların doğru çalışmasına yönelik kontroller vb. bakımlar  gerçekleştirilir. Kısa dönem kiralamalarda ise dairenin temizlenmesi, dairede bozuk aletlerin yenilenmesi veya eski mobilyaların değiştirilmesi gibi süreçler yer alır.

İyileştirmeler ve onarımlar: Eskiyen boruların yenilenmesi, elektrik tesisatı onarımları vb. Tüm temel tadilatları genellikle ev sahibinin karşılaması beklenir. Kiracılarınıza rahat ve konforlu bir alan sunmak için bu tip bakım ve onarımların hızla halledilmesi ve gerekli dönemlerde kontrollerinin yaptırılması şarttır. Bir ev sahibinin elektrikçi ya da tesisatçı bulması ile bu süreçlerin deneyimli bir mülk yöneticisinin portfolyosundaki güvenilir iş ortakları tarafından halledilmesi arasında büyük bir fark bulunur: Mülk yöneticisi tüm bu süreçleri daha hızlı ve ekstra giderlere asla mahal vermeyecek biçimde halleder.

 

Hukuki Süreçler ve Evrak İşleri

Deneyimli bir mülk yöneticisi kira sözleşmeleri ve kira bedelleriyle ilgili en adil sınırları profesyonelce belirler. Öyle ki; çok büyük çapta mülk yönetimi şirketlerinin beraber çalıştığı, kira hukuku alanında profesyonelleşmiş özel hukuk büroları dahi bulunur. Böylece, profesyonel dış kaynaklardan alabileceğiniz mülk yönetimi desteği sayesinde kar getiren kira sözleşmeleri hazırlayan, kiracı tahliye süreçleriyle ilgilenen ve sizi daima yasalar çerçevesinde koruyacak bir yol arkadaşına sahip olma şansı yakalayabilirsiniz.

Kiralama: Mülk yöneticinizin kusursuz bir sözleşme şablonuna sahip olması; sizlere gerekli durumlarda hangi maddelerin eklenip hangilerinin çıkarılması gerektiğiyle ilgili doğru bilgi vermesini sağlar.

Ev sahibinin sorumluluklarını azaltma: Duman dedektörleri, yangın merdiveni ya da ısıtma sistemlerinin hangi dönemlerde çalıştırılacağı gibi tüm ince detayları mülk yöneticileri sizin adınıza halleder. Böylece kiracılarınızın güvenliğini sağlarken sizlerin de gündelik hayatındaki sorumlulukları hafifletmiş olur.

Kiracı tahliyesi kontrol listesi: Kiracıların daireden taşınması ya da çıkarılması her iki taraf için yoğun bir süreçtir. Ancak bir mülk yöneticisi ile çalıştığınızda, dairenizdeki olası hasarların tespit edilmesi başta olmak üzere kira tahliye süreçlerinde yapılması gereken tüm işlemler mülk yöneticisine ait olur. Ne kadar depozito ödeneceği ve yeni kiracı gelmeden önce nelerin düzenlenmesi gerektiğiyle ilgili düzenlemeleri yine mülk yöneticiniz tespit eder ve gerçekleştirir.

 

Vergiler

Deneyimli bir mülk yöneticisi; sizlere, emlak ve gelir vergisi gibi son derece önemli konularla ilgili en doğru bilgileri sunar.

Mülk Sahibinin Yükümlülükleri

Yasal çerçevede, bir mülk sahibi kiracısına temiz ve güvenli bir mülk sunmakla görevlidir. Mülk yöneticileriyle işbirliği yapan mülk sahipleri ise bu göreve hizmet eden tüm işlemleri mülk yöneticilerine devretmiş olur. Bu modelde, mülk sahibi yasal olarak hala o mülkün esas sahibidir. Aylık kira bedeli, konaklama koşulları ve depozito gibi hak ve yükümlülükler mülk sahibine aittir. Mülk haricinde mülkün bağlı bulunduğu mahalle, sokak ya da binadaki problemler de mülk sahibinin sorumluluğu dahilindedir.

 

Mülk Yöneticisi ile Çalışmaya Değer mi?

Bir daireyi kiralamak genellikle basit bir işlem gibi görünür. İlk bakışta, kiralık daire yalnızca pasif kira geliri sağlayan ‘sabit’ ve ‘kolay’ bir kaynaktır. Ancak, sanılanın aksine mülk sahipleri, kira geliri sağlarken birçok problemle boğuşmak durumunda kalabilir. Dairelerin kiralanması, kiracıların (ve öğrencilerin sık yaşadığı bölgelerdeki bazı daireler için bu, haftada iki kez yapılacak bir işlem olabilir) düzenli bakım ve onarımın gerçekleştirilmesi, çok fazla zaman ve efor gerektirir. Uzun vadede, dairenin iç dekorasyonu ne kadar yenilenmiş olursa olsun, bir sonraki kiralama için mutlaka bakım ve onarımlarının yapılması gerekir.

Dairenizi kendi başınıza mı yoksa bir mülk yöneticisi desteğiyle mi kiralayacağınıza karar vermek için kendinize şu soruları sorabilirsiniz:

  • Yıl boyunca her ay ya da her hafta bu işlere düzenli olarak ayıracak vaktim olacak mı?
  • Herhangi bir mülk yöneticisinden daha geniş bir çalışma ağım ve profesyonel çalışanlarım var mı?
  • Kiralama süreçlerini yönetmek beni doğrudan tatmin ediyor mu yoksa tüm bu işleri bir yetkiliye devrederek kendimi daha güvende hissedebilir miyim?

 

İdeal Mülk Yöneticisi Nasıl Bulunur?

ofis ortamında bir masanın etrafında toplantı yapan dört kişi

Ev sahibi ile mülk yönetici arasındaki ilişki, tarafların beklentilerine göre çeşitlilik gösterir. Mülk yöneticinizi seçerken aşağıda sizlerle paylaşacağımız noktalara özen göstermelisiniz:

Deneyim

Bu süreçte en önemli noktalardan biri çalışmak istediğiniz mülk yöneticisinin deneyiminin ihtiyacınızı karşılıyor olmasıdır. Eğer geniş bir portföye sahipseniz alanında uzman ve sektörel bağlantıları kuvvetli bir mülk yöneticisi ile çalışmak isteyebilirsiniz. 1-2 daire gibi daha butik bir portföyünüz varsa, kariyerinin başında genç ve dinamik bir mülk yöneticisi kiracılarınızın sorunlarını çözmek için ihtiyaç duyacağınız enerji ve sabra sahip olacaktır.

Seçim yaparken, mesleğe henüz girmiş ya da bu meslekle ilgili hiçbir fikri olmadığı halde kötü niyetler taşıyan ve kendilerini mülk yöneticisi / emlak danışmanı olarak tanıtan kişilere karşı mutlaka dikkatli olun. Ne tür daireler yönettiğini ya da kaç yıldır bu meslek ile uğraştığını sorarak, bu kişilerin deneyimlerini tartabilir ve hakkında daha net bilgi sahibi olabilirsiniz. Herhangi bir şüphe duymanız halinde ilgili kişilerden referans isteyebilir ve yalnızca güvenilir referansları olan kişilerle çalışmayı tercih edebilirsiniz.

Bakım ve Onarım

İyi bir mülk yöneticisi aynı zamanda bakım ve onarım konusunda uzmandır. Bu kişiler, geçici onarım ve bakım işlemlerini kolaylıkla halledebilmeli ve en önemlisi bu işlemleri gerçekleştirirken yüksek maliyetli işleri çok daha ucuza halletmek konusunda deneyimli olmalıdır. Geniş bir çevre ve güçlü bir iş ağına sahip mülk danışmanları; bir Pazar günü kilitli kapınızı hangi çilingirin açabileceğini ya da klozetiniz tıkandığında en hızlı biçimde tamirini sağlamak için doğru firmanın hangisi olacağını bilen kişilerdir.

Deneyimli bir mülk yöneticisi ya da mülk yönetim danışmanlığı firması; mevsimsel, yıllık ve haftalık olmak üzere 3 farklı kontrol listesine sahip olmalıdır. Bu liste, daireye gelen zararlar başta olmak üzere diğer tüm bakım işlemlerinin kontrolünün sağlanması ve gerçekleştirilmesi süreçlerini içermelidir. Buna ek olarak, mülk  danışmanları; temizlik işlerini de üstlenerek dairenizin en iyi şekilde sunulmasına katkıda bulunurlar.

Kira Tahsis Etme

Mülk yöneticileri, hem ev sahibi hem de kiracılar için kira bedeli belirleme ve kirayı tahsis etme süreçleriyle de yükümlüdür. Kiranın ne sıklıkla tahsis edileceği (haftalık, aylık ya da yılllık) ve nasıl ödeneceğini de (banka havalesi, nakit ya da açık çek) yine mülk yöneticisi her iki taraf için belirler ve kontrolünü sağlar. Kiracınızın ödemesini geciktirmesi ya da hiç yapmaması halinde, mülk danışmanı sizin adınıza bu süreci de devralarak ilk uyarıyı ve sonraki süreçlerin yönetimini üstlenir.

Emlak Pazarlama

Şayet iyi bir mülk yöneticisi ile çalışıyorsanız onların; bir evin nasıl inşa edileceğine, fotoğrafların hangi açıdan çekilmesinin uygun olacağına, hangi  ev ilanı başlıklarının daha fazla sorgulama tetiklediğine kadar tüm emlak pazarlama teknik bilgisine sahip olduğunu bilirsiniz. Dahası, hayalinizdeki kiracının, bir kiralık daire ararken bu aramayı emlak sitelerinde mi yoksa Facebook gruplarında mı yaptığını ön görerek bu kanallara uygun ilanlar hazırladığına da şahit olabilirsiniz.

İşinde yetkin bir mülk yöneticisi ayrıca, kiracılar arası dönemlerde boş daireleri doldurmak için yaratıcı stratejiler de ortaya koyar. Sizlere alternatif bir kira geliri sunabilecek  film yapım şirketleri veya kısa süreli tatil kiralama sunan turizm firmalarıyla bağlantı kurabilir. Ayrıca, online daire kiralama gibi alternatif ve katma değere sahip hizmetler de sunabilir.

Kiracı Tipi

Mülk yöneticisi bir nevi ‘çöpçatan’ olarak ele alınabilir. Günün sonunda, iyi bir emlak yönetim şirketi, yüksek kaliteli kiracılardan oluşan bir veri tabanına ve daireniz için en iyi kiracıyı etkin bir şekilde filtreleyebilen emlakçılarla iletişim halindedir.

Mülk yöneticileri sizin için potansiyel kiracılarınızın bir  ‘ön profilini’ oluşturabilir: Kiracılarınızın ne sıklıkla kira ödeyecekleri, istihdam profili veya gelirleri, kredi notu, ev sahibi referansı, evcil hayvanlarla olan ilişkileri gibi konularda ön bilgi alma şansları vardır. Böylece karar verme aşamasında potansiyel kiracılarınızı incelerken zorluk yaşamaz ve gönül rahatlığıyla karar alabilirsiniz.

Kira Değeri

Ev sahipleri yalnızca mülklerinin satış ve yönetimiyle ilgilenmekle kalmaz, zaman zaman kendilerini bu sürece fiziksel olarak da dahil etmeleri gerekir. Diğer bir deyişle, özellikle satış süreçlerinde pozitif olmaları ve karşı tarafı ikna etmek için sosyal bir profil sergilemeleri beklenir. İyi bir mülk yöneticisi, hem emlak piyasasına hakim olması hem de bir dairenin artı yönlerini ortaya koyabilme becerisi sayesinde dairenin nasıl fiyatlandırılması gerektiğini kolaylıkla ön görebilmelidir. Böylece bir dairenin satışta kaldığı süreyi kısaltabilirken ev sahibinin gelirini yukarı taşıyabilir.

Ev sahibi olarak, mülk yönetimi yapan şirketinize, dairenizin aylık kirasını nasıl hesaplayacaklarını; komisyon veya yıllık ücret olarak ne bekleyebileceklerini sorabilirsiniz. Mülk sahipleri; piyasa eğilimlerini, enflasyonu ve rekabeti takip etmek için -bir mülk yöneticisi ile çalışıp çalışmadıklarına bakılmaksızın- kiralarını yıllık olarak da gözden geçirmelidir. Kira düzenli olarak gözden geçirilmelidir.

Mülk yöneticisi ya da emlak danışmanı, kira artışındaki yasal sınırlamaların ne olduğunu ve mevcut kiracıların onaylarını nasıl alabileceğini bilir. Dairenizin piyasadaki değeri, uzun dönem kiralama planladığınız Blueground ya da Airbnb gibi platformlarda mutlaka dikkate alınması gereken bir faktördür.

Dairenin Kiralanma Süresi

Ev sahibi olarak dairenizin kiralanmadığı her dakika sizler için zarar teşkil eder. Bu nedenle, dairenizin maksimum süre boyunca ve minimum çaba gösterdiğiniz bir ölçüde kiralanmasını istersiniz. Bir mülk yöneticisiyle anlaşmadan önce; ondan, daireniz için ortalama bir 'boş kalma süresi' yani kiralanmama süresini ön görmesini isteyin. Bunun yanı sıra boş bir daireniz için yeni ve uygun bir  kiracı bulmak için ne kadar süreye ihtiyaç duyacaklarını öğrenmeniz de oldukça faydalı olabilir.

Bir gayrimenkul danışmanlığı ve yönetimi şirketi olan Blueground, toprak sahipleriyle uzun süreli ortaklık vadeder ve hizmet dönemi boyunca % 100 doluluk oranı sunar. Apartman dairenizin ana kiracısı olan Blueground, tüm mülk yönetimi görevlerini üstlenirken, mobilyalı dairenizi üst düzey yöneticilere ve diğer yüksek kazançlı kiracılara teslim eder. Garantili bir doluluk oranı yerine, Blueground ev sahiplerine düzenli aylık kira geliri vadeder.

İletişim Biçimi

Diğer konuların aksine, mülk danışmanının başarılı bir iletişim dili olup olmadığını ilk adıma fark etme fırsatınız olur. Mülk yöneticisinin sizinle iletişim kurma biçimi aynı zamanda kiracılarınızla ‘nasıl başa çıkacaklarının’ somut bir göstergesidir. Sizi nasıl ikna ettiklerini, sorularınızı nasıl dinlediklerini, cevaplarında ne kadar dakik olduklarını ve isteklerinizi gerçekten takip edip etmediklerini yakından takip edin.

Ev sahibi olarak, mülk yöneticinizin iletişim tavrını görmezden gelmemelisiniz. Çünkü bu kişi ya da kurumlar, gelecekteki potansiyel kiracılarınız için sizi temsil eden asıl ‘yüz’ olacaktır. Bir mülk yönetim şirketi ile çalışmadan önce, talepleriniz ile ne kadar proaktif davrandıklarını ve sizinle ne sıklıkta konuştuklarını ölçebilirsiniz.

Daire Onarım, Bakım ve İyileştirmeleri

Hiçbir pazar, değer veya hedef aynı değildir. Bu nedenle; mülk yöneticisi, dairenizin değerini yükseltmek için sizin hedeflerinize en çok hangi iyileştirmelerin uyduğunu belirtebilmelidir. Mülk yöneticisi, dairenizi mobilyasız, temel cihazlarla döşenmiş ya da tamamen mobilyalı bir şekilde kiralamanın, tüm bu zaman ve efora değip değmeyeceğini bilmelidir. Anahtar teslim bir daire büyük bir yatırım gerektirse de, aynı konumda yer alan ve ortalama bir şekilde döşenmiş dairelerin fiyatlarına paralel  olarak, yatırımınızı iki yıldan daha kısa bir sürede geri kazanabilirsiniz.

Blueground gibi şirketler; büyük şehirlerinde bulunan dairelerin, rahat ve göz alıcı mobilyalar, nevresimler ve elektronik eşyalarla donatılarak yepyeni daireler yaratma konusunda uzmanlaşmıştır. Sonuç olarak, dekore edilen lüks daireler, bu daireleri gördükleri anda prim ödemeye razı olan ev sahiplerine taşınan hazır anahtar teslim daireler haline getirilir.

Kiracı Tahliyesi

Mülk yöneticiniz, kiracı tahliyesi durumunda nasıl hareket etmeli? Tecrübeli bir emlak yönetim şirketi ya da emlak danışmanı, tüm tahliyeleri düzenleyen yerel yasalarla ilgili detaylı bilgiye sahiptir. Bu nedenle, bir ev sahibi olarak haklarınızı bilecek ve bu önemli bilgiyi sizlerle paylaşacaktır. Tahliye işlemlerinin nasıl ilerleyeceğini görmek için vaktinden önce standart kira sözleşmelerine göz atmak isteyebilirsiniz. Kira sözleşmesi, vadesi geçmiş ödemeler için atılan adımları ve kiracıyı tahliye etme  koşullarını mutlaka detaylı olarak ele almalıdır.

Bir mülk yöneticisi, yukarıda sizlerle detaylıca paylaştığımız tüm bu güçlü yönleri sizlere sunuyorsa, daire ya da daireleriniz emin ellerde demektir. Akıllı ev sahipleri, dairesiyle ilgili tüm işlerden sağladığı zaman tasarrufunu, uzun dönem nitelikli kiracılara sahip olmayı ve kira gelirindeki artışı masaya koyduğunda, mülk yönetim danışmanlığının onlar için ne denli faydalı olduğunu görecektir.


Websitemizdeki içeriği ve reklamları kişiselleştirerek kullanıcı deneyiminizi geliştirmek, sosyal medyada size özel içerik sağlamak ve site trafiğini analiz etmek için cookie kullanıyoruz..

Kabul et