Kira Hukuku Nedir? Neden Gereklidir?


27 Kasım 2018

Ev sahipleri, oturmadıkları konut niteliğindeki taşınmazlarını kiraya vermektedirler. Daha önce ayrı bir kanunla düzenlenen kira sözleşmeleri 2012 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile Borçlar Kanunu altında düzenlenmektedir. Taraflar, yapacakları kira sözleşmesi ile bazı konuları serbestçe düzenleyebilmektedirler. Ancak, kanundaki bazı hükümler nispi emredici niteliktedir. Yani taraflar, istese dahi bazı hükümleri kiracı aleyhine değiştirebilmeleri mümkün değildir. Dolayısıyla bir kira sözleşmesi düzenlenirken, hem kanunun emredici nitelikteki hükümlerine riayet etmek hem de bu sınırlamaya dahil olmayan konuları tarafların uzlaşarak düzenlemesi önemlidir. Böylece taraflar olası bir uyuşmazlık durumunda görevli mahkeme olan Sulh Hukuk mahkemelerinde haklarını aramadan önce, haklarının ve yükümlüklerini sözleşmede net olarak görebilirler.

 

Kira Sözleşmesi Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Kira sözleşmesinde esas olan kiralanacak yerin kiracı tarafından kira süresi boyunca kullanılması ve buna ilişkin olarak ev sahibi ve kiracıya düşen hak ve yükümlüklerin belirlenmesidir. Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması dahi zorunlu değildir. Ancak tarafların anlaştıkları konuları ispatlayabilmesi açısından kira sözleşmeleri yazılı olarak yapılması önem taşır. Bunun yanı sıra, su, elektrik, doğalgaz gibi aboneliklerin başvuruları için sözleşmenin ilgili kuruma sunulması da gerekmektedir. Bir kira sözleşmesinde özellikle, kiralanan yerin niteliği, kirası, kira sözleşmesinin süresi, kira artış oranın belirlenmesi, kiracının vereceği güvence bedeli (depozito), sözleşmenin sona erme halleri gibi durumlar özellikle düzenlenmektedir.

Kira Sözleşmesindeki Detaylar 

Kira sözleşmesinde kiralama tarihi, kira bedeli, tarafların kimlik bilgileri, sözleşme süresi, uyulması istenilen koşullar, varsa demirbaş kayıtları vb. detaylar yer almaktadır. Kira sözleşmesinin tarafları kira süresini belirleme konusunda serbesttir ancak uygulamada çoğunlukla 1 yıl süreli sözleşmeler tercih edilmektedir.

Kira Sözleşmesinin Süresi

Belirttiğimiz gibi kira sözleşmesinin daha kısa süreli olarak düzenlenmesinde kanuni herhangi bir engel yoktur. Sadece turizm otel gibi faaliyetlere dönük olarak günübirlik kiralama faaliyetleri yapılması ayrıca bir ruhsata tabi olmaktadır.

Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesine göre, konut kiralarında ev sahibinin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Bu hak sadece kiracıya verilmiştir. Ancak kanun, ev sahibine kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresi sonunda sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımıştır. Dolayısıyla, kira sözleşmesinin bitiminde kiracı sözleşmeyi devam ettirmek istediği takdirde, kira sözleşmesi 1 yıl için uzamış sayılır ve işbu uzama, kiracı feshini talep edene kadar veya 10 yıllık uzama süresi sona erene kadar devam etmektedir.

Eşyalı Ev Kiralama

Kiralanan gayrimenkul, eşyalı ev ise, kira kontratında demirbaş eşyaların belirtilmesi gerekir. Aynı zamanda eşyaların kullanılabilirlik ve mevcut durumu hakkında da not düşülürse, kiracının evden çıktığı sırada yaşanabilecek sorunların ihtimali azaltılmış olur.

Eşyalı Blueground dairesi

Eşyaların niteliği hakkında herhangi bir uyuşmazlık olmasını önlemek açısından eşyaların, kiralanan yerin teslim edildiği tarihteki fotoğraflarını da sözleşmeye ek yapmak olası problemlerin önüne geçecektir. Çünkü, Blueground gibi bir daire yönetim şirketinden veya direk ev sahibinden eşyalı bir ev tutmuş olan kiracı evden çıkmak istediğinde, demirbaşlar kontrol edilir ve depozitonun iadesi bu kontrolün akabinde yapılır. Böylece hangi eşyanın, ilk başta ve kontrol sırasında nasıl olduğu kolayca tespit edilerek depozitodan gerekli düşüm yapılır veya yapılmaz.

 

Kiracının Sorumlulukları

Kiracılarla sorun yaşayan mal sahiplerinin, genelde iki konudan dolayı başı ağrır. Bunlardan ilki ve en sık rastlananı, kiracının kirayı zamanında ya da düzenli ödememesidir. Kiracılar, üzerlerine düşen kira ödeme görevini belirtilen sürelerde ve anlaşılmış aylık bedelin tamamını ödeyerek yerine getirmek durumundadır. Kira bedelinin vadesinde ödenmemesi durumunda Borçlar Kanunu Kira Sözleşmelerine ilişkin genel hükümleri uyarınca kiracının temerrüdü söz konusu olmaktadır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiraya veren bedelin ödenmesi için kiracıya 30 günlük süre vermektedir. İşbu süre sonunda kira bedelinin ödenmemesi kiraya verene sözleşmeyi fesih hakkı ve kiracıyı kiralanan yerden mahkeme kanalı ise tahliyesini talep etme hakkı doğurur.

Komşu Şikayeti Ev Sahibinin Kira Sözleşmesini Feshetme Hakkı

En çok sorun olan konulardan ikincisi ise, kiracının komşuları rahatsız etmesidir. Aşırı yüksek sesli müzik veya televizyon açmak, çok gürültü yapmak ya da ahlaki açıdan uygunsuz davranışlar sergilemek gibi diğer komşuların yaşam kalitesini etkileyecek eylemlerde bulunmak, Borçlar Kanunu’nun 316 maddesi uyarınca kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık teşkil edeceğinden ev sahibi açısından kira sözleşmesi feshi hakkı doğurur. Kiracının komşulara gerekli saygıyı göstermemesi halinde kiraya veren en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir bildirimde bulunmalıdır. Böyle bir durumda, sebebin gerçekliği önemlidir. İş mahkemeye varacak olursa, şikayetçi olan komşuların tanıklığına da başvurulabilir. Yapılacak yargılama neticesinde hakim, kiracının komşulara gerekli saygıyı göstermediğine kanaat getirirse, kiracıyı evden çıkarabilir.

Ev Sahibinin Kira Sözleşmesini Feshetme Hakkı

Kanuni olarak tahliye sebepleri kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak ayrılmaktadır. Kiracıdan kaynaklanan sebepler arasında en bilinenlerinden bahsetmiştik; kirayı düzenli ödememe, kiralananı özensiz kullanma ve komşuların yaşamına etki edecek düzeyde rahatsızlık verme.

Borçlar Kanunu 350 ve 351. Madde uyarınca ev sahibinden kaynaklı olarak sözleşmenin sona ermesi mümkündür. Ev sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konutu kullanma zorunluluğu bulunması gereksinim nedeni ile tahliyeyi oluşturmaktadır. Bunun yanı sıra son dönemde özellikle kentsel dönüşüm kapsamında binanın yeniden inşası veya imarı amacı ile esaslı onarımı, genişletilmesi gerekli ise tahliye söz konusu olmaktadır.

Ayrıca kiraya verenin, kiralanan yeri satması halinde, yeni malik Borçlar Kanunu 351. Maddedeki sürelere uyarak kiracıyı kiralanan yerden tahliye edebilir. Son olarak, kiracı veya kiraya verenden herhangi biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, kanundaki bildirim sürelerine riayet ederek sözleşmeyi feshedebilir. Bahsi geçen sebebin sözleşmenin devamını çekilmez hale getirip getirmediğini ve fesih neticesinde karşı tarafa tazminat ödenip ödenmeyeceğini açılacak dava sonucunda hakim belirleyecektir.

 

Tarafların Aralarında Çözemediği Sorunlar

Yukarıda açıklanan bilgilere rağmen bir taraf haklılığında ısrar eder ve taraflar ortak paydada buluşulamaz ise konuyu mahkemeye taşınmak zorundadır. Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli merci Sulh Hukuk Mahkemeleri olup davanın sonucunda hakim, taraflar arasındaki anlaşmazlığı bir karara bağlar. Böyle bir süreç ortaya çıkmadan önce mutlaka gayrimenkul hukuku konusunda uzman CVG Hukuk gibi bir hukuk bürosu ile iletişime geçmek ve konunun uzmanlarından bilgi alıp, onlarla birlikte hareket etmek gerekir. Avukatlar, konunun araştırılıp anlaşılmasından sonra size hangi tarafın kazanabileceğini nedenleri ile izah edebilir. Belki de avukatların karşılıklı çalışmaları sayesinde dava sürecine geçmeden de uzlaşılabilir.

 

Kira Sözleşmesinin Önemi

Elbette kira hukuku konusunda uzman olan bir avukat, size dava sonucunun ne olacağı hakkında garanti vermez. Fakat tecrübesi sayesinde, Yargıtay’ın emsal kararlarını ve son çıkan yasaları dikkate alarak size yol gösterecektir. Böylece sürecin ilerleyişi açısından daha doğru tercihler yapabilirsiniz. Bu da sizi doğacak sorunlardan ve belki de davayı kaybederseniz ödeyeceğiniz mahkeme masraflarından koruyabilir. Bir diğer korunma yöntemi ise avukatlara kiralama öncesinde başvurmak olacaktır. Sözleşmenin avukatlarca hazırlanması ve taraflara haklarının en başından iletilmesi, muhtemel sorunlara karşı önemli bir sigorta olur.

 

Ev Sahibinin Sorumlulukları

Ev sahibinin kiracıya karşı öncelikli sorumluluklarından biri evi sağlam ve yaşamaya mani aksaklıklar olmadan teslim etmektir. Camı, kapısı, duvarı kırık ya da kullanılamaz şekilde kiraya verilen evlerde kiracı, yaşamı etkileyen bu tip sorunların bedelini kendisi karşılayarak ev sahibinin kiradan düşmesini talep edebilir. Ev sahibi bu tip aksaklıkların giderilmesi açısından kira kesintisi yapılmasına itiraz edemez. Kira kontratı kapsamında belirtilmese bile, ev sahibinin dairenin ayıplarından sorumlu olması sebebi ile bu yönteme başvurmak kiracının hakkıdır. Elbette bu, kiracıya evde istediği değişikliği yapıp kiradan düşme hakkını tanımaz. Örneğin, kiralanan evin mutfağı sağlam ve iyi durumda ise kiracı keyfi olarak mutfağı yaptırıp kiradan bu bedeli kesemez. Çünkü kullanıma engel bir durum teşkil etmeyen ama yine de değiştirilmek istenen her tür yenileme için kiracı, ev sahibinden onay almak zorundadır. Kiradan düşülüp düşülmeyeceği de bu sırada görüşülebilir ve ev sahibi kabul ettiği takdirde kiradan düşülebilir.

Kira Gelir Vergisi

Ev sahibinin sorumluluklarından biri de devlete karşıdır. Mal sahiplerinin ve/veya kira geliri elde eden kişilerin, emlak vergisi ve kira gelir vergisi ödemeleri gerekmektedir.

hesap makinesi ile emlak vergisini hesaplayan bir kadın eli

Ev sahipleri, emekli olmak gibi birtakım özel koşullar dışında, yıllık emlak vergisi öderler. Bu vergi evde mal sahibi otursa da kiracı otursa da ödenecek vergilerden biridir. Evini kiraya verenler de emlak vergisi dışında, kira geliri nedeniyle gelir vergisi (damga vergisi) ödemek durumundadırlar.

 


Websitemizdeki içeriği ve reklamları kişiselleştirerek kullanıcı deneyiminizi geliştirmek, sosyal medyada size özel içerik sağlamak ve site trafiğini analiz etmek için cookie (çerezler) kullanıyoruz. . Daha fazla bilgi

Kabul et

Türkiye