Kira Hukuku Nedir? Neden Gereklidir?


27 Kasım 2018

Kira hukuku ya da gayrimenkul hukuku, mal sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklara çare olmak üzere başvurulabilecek bir alandır. Görev ve taahhütlerini yerine getirmesi beklenen taraflar, aralarında uzlaşamadıkları detaylar için kira hukukuna istinaden, Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde haklarını arayabilirler. Bahsi geçen hak arayışlarında, tarafların anlaşmış olduğu koşulları ve genel hükümleri netleştiren en önemli unsur kira kontratıdır.

 

Kira Kontratı Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Kira kontratı; bir kiracının, mevzubahis evde yaşadığını gösterecek olan belgedir. Kira sözleşmesi ile birlikte su, elektrik, yakıt gibi abonelik başvuruları yapılabilir. Evde veya ev ile ilgili kanuni bir durum olduğunda, sizin o hanenin sakini olduğunuzu ispatlamaya da yarar. Elbette kira sözleşmesi, kapsam ve gereklilik açısından daha öncelikli amaçlar barındırır. Bu öncelikli amaçların başlıca olanı, çoğunluğu kiracıyı korumakla birlikte, mal sahibi ve kiracı arasında bir güvence oluşturmasıdır.

 

Kontrattaki Detaylar

Kira kontratında kiralama tarihi, kira bedeli, tarafların kimlik bilgileri, sözleşme süresi, uyulması istenilen koşullar, varsa demirbaş kayıtları vb. detaylar yer almaktadır. Genelde sözleşme süreleri 1 yıl olarak düzenlenir ancak karşılıklı mutabık olunduğunda bu süre daha uzun tutulabilir. Ayrıca, kira sözleşmesinin süresinin bitiminde, kiracı evde kalmak isterse, ev sahibi kiracıyı nedensiz olarak evden çıkaramaz. Eğer kiracı yükümlülüklerini yerine getirdiyse, sözleşmenin yenilenmesini isteyebilir ve evde oturmaya devam edebilir.

 

Eşyalı Ev Kiralama


Kiralanan gayrimenkul, eşyalı ev ise, kira kontratında demirbaş eşyaların belirtilmesi gerekir. Aynı zamanda eşyaların kullanılabilirlik ve kondisyon durumu hakkında da not düşülürse, kiracının evden çıktığı sırada yaşanabilecek sorunların ihtimali azaltılmış olur. Çünkü eşyalı bir ev tutmuş olan kiracı evden çıkmak istediğinde, ev sahibi ile birlikte demirbaşlar kontrol edilir ve depozitonun iadesi bu kontrolün akabinde yapılır. Böylece hangi eşyanın, ilk başta ve kontrol sırasında nasıl olduğu kolayca tespit edilerek depozitodan gerekli düşüm yapılır veya yapılmaz.

 

Kiracının Sorumlulukları

Kiracılarla sorun yaşayan mal sahiplerinin, genelde iki konudan dolayı başı ağrır. Bunlardan ilki ve en sık rastlananı, kiracının kirayı zamanında ya da düzenli ödememesidir. Kiracılar, üzerlerine düşen kira ödeme görevini belirtilen sürelerde ve anlaşılmış aylık bedelin tamamını ödeyerek yerine getirmek durumundadır. Aksi halde, gününde ödenmemiş bir kira nedeniyle ev sahibi size ihtarname gönderir. Kiracı ihtarname gününden sonraki 30 gün içinde kirayı mal sahibine ödemek zorundadır. 30 günün sonunda kiracı hala ödeme yapmadıysa, ev sahibi kiracıyı icra yoluyla evden çıkarabilir.

 

Komşu Şikayeti

En çok sorun olan konulardan ikincisi ise, kiracının komşuları rahatsız etmesidir. Aşırı yüksek sesli müzik veya televizyon açmak, çok gürültü yapmak ya da ahlaki açıdan uygunsuz davranışlar sergilemek gibi diğer komşuların yaşam kalitesini etkileyecek eylemlerde bulunmak, ev sahibi açısından kira sözleşmesi feshi hakkı doğurur. Böyle bir durumda, sebebin gerçekliği önemlidir. İş mahkemeye varacak olursa, şikayetçi olan komşuların tanıklığına da başvurulabilir. Dava sırasında kiracının uygun davranmadığına kanaat getirilirse, ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir.

 

Ev Sahibinin Kira Sözleşmesini Feshetme Hakkı

Ev sahibi açısından, kira sözleşmesini feshedebilme nedenleri azdır. Bu nedenler arasında en bilinenlerinden bahsetmiştik; kirayı düzenli ödememe ve komşuların yaşamına etki edecek düzeyde rahatsızlık verme. Ev sahibi için fesih nedeni sayılabilecek bir diğer husus, mal sahibinin eve olan ihtiyacıdır. Eğer mal sahibinin başka bir evi yoksa ve kiraya verdiği evde oturmak istiyorsa, başka evi olmadığını veya ihtiyacını ispatlayarak kiracının evi boşaltmasını talep edebilir. Kiracının elinde henüz süresi bitmemiş kira sözleşmesi örneği olsa bile mal sahibi ihtiyaç halinde kiracıyı evden çıkarabilir. Ayrıca, binanın yıkılacak olması gibi daha az rastlanan diğer durumlar söz konusu olabilir.

 

Tarafların Aralarında Çözemediği Sorunlar

Yukarıda açıklanan bilgilere rağmen bir taraf haklılığında ısrar eder ve taraflar ortak paydada buluşulamaz ise konu mahkemeye taşınmak zorundadır. Gayrimenkul hukukunun bağlı olduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülecek davanın sonucunda hakim, taraflar arasındaki anlaşmazlığı bir karara bağlar. Böyle bir süreç ortaya çıkmadan önce mutlaka bir hukuk bürosu ile iletişime geçmek ve konunun uzmanlarından bilgi alıp, onlarla birlikte hareket etmek gerekir. Avukatlar, konunun araştırılıp anlaşılmasından sonra size hangi tarafın kazanabileceğini nedenleri ile izah edebilir. Belki de avukatların karşılıklı çalışmaları sayesinde dava sürecine geçmeden de uzlaşılabilir.

 

Kira Sözleşmesinin Önemi

Yine de kira hukuku konusunda uzman olan bir avukat, size dava sonucunun ne olacağı hakkında garanti vermez. Fakat en azından tecrübesi sayesinde, Yargıtay’ın emsal kararlarını ve son çıkan yasaları dikkate alarak size yol gösterecektir. Böylece sürecin ilerleyişi açısından daha doğru tercihler yapabilirsiniz. Bu da sizi doğacak sorunlardan ve belki de davayı kaybederseniz ödeyeceğiniz mahkeme masraflarından koruyabilir. Bir diğer korunma yöntemi ise avukatlara kiralama öncesinde başvurmak olacaktır. Sözleşmenin avukatlarca hazırlanması ve taraflara haklarının en başından iletilmesi, muhtemel sorunlara karşı önemli bir sigorta olur.

 

Ev Sahibinin Sorumlulukları

Ev sahibinin kiracıya karşı öncelikli sorumluluklarından biri evi sağlam ve yaşamaya mani aksaklıklar olmadan teslim etmesidir. Camı, kapısı, duvarı kırık ya da kullanılamaz şekilde kiraya verilen evlerde kiracı, yaşamı etkileyen bu tip sorunların bedelini kendisi karşılayarak ev sahibinin kiradan düşmesini talep edebilir. Ev sahibi bu tip aksaklıkların giderilmesi açısından kira kesintisi yapılmasına itiraz edemez. Kira kontratı kapsamında belirtilmese bile, bu yönteme başvurmak kiracının hakkıdır. Bu durum, kiracıya da evde istediği değişikliği yapıp kiradan düşme hakkını tanımaz. Örneğin, kiralanan evin mutfağı sağlam ve iyi durumda ise kiracı keyfi olarak mutfağı yaptırıp kiradan bu bedeli kesemez. Çünkü kullanıma engel bir durum teşkil etmeyen ama yine de değiştirilmek istenen her tür yenileme için kiracı, ev sahibinden onay almak zorundadır. Kiradan düşülüp düşülmeyeceği de bu sırada görüşülebilir ve ev sahibi kabul ettiği takdirde kiradan düşülebilir. Buna karşılık olarak kiracının da ev sahibine karşı sorumlulukları bulunur. 

 

Kira Geliri Vergisi


Ev sahibinin sorumluluklarından biri de devlete karşıdır. Mal sahiplerinin ve / veya kira geliri elde eden kişilerin, emlak vergisi ve kira gelir vergisi ödemeleri gerekmektedir. Ev sahibi olan kişiler, emekli olmak gibi birtakım özel koşullar dışında, yıllık emlak vergisi öderler. Bu vergi evde mal sahibi otursa da kiracı otursa da ödenecek vergilerden biridir. Evini kiraya verenler de emlak vergisinden ayrı olarak, kira geliri nedeniyle gelir vergisi ödemek durumundadırlar. Kira gelir beyannamesi vermek ve beyan edilen gelire göre hesaplanan vergi geçmiş yıla dönük olarak, yıllık periyodlarla ödenir. Ek olarak, yeni yasalarla birlikte kira ödemelerini banka üzerinden gerçekleştirmek mecburi kılındı.

 

Tüm detayları Blueground’a Danışabilirsiniz!

Sektörde edindiği bilgi birikim sayesinde, size karmaşık gelen birçok detay uzmanlar açısından çok daha anlaşılır ve ön görülebilir olmaktadır. Sizler de gayrimenkul konusunda bütün ihtiyaçlarınız için Blueground ile iletişime geçebilirsiniz. Mülk danışmanınız Blueground, evinizin dekorasyonundan yasal sorumluluklarınıza kadar eviniz ile ilgili her konuda sizlere yardımcı olmaya hazır!


Türkiye