Kira Sözleşmesi: Önemli Hususlar ve İpuçları


8 Eylül 2018

Bir ev kiralayıp yeni bir yaşam alanına taşınmayı planlıyorsunuz ya da yatırım amacıyla aldığınız evinizi, dükkanınızı kiralamak istiyorsunuz... Eğer kiracıysanız ev sahibiyle, ev sahibiyseniz de kiracıyla şartlarda anlaştıktan sonra kiralama işlemini gerçekleştirebilirsiniz. Bu aşamada ilk ve en önemli adım kira sözleşmesi imzalamaktır. Şimdi, hem ev sahibinin hem de kiracının haklarını korumak amacıyla imzalanan ve kira kontratı olarak da bilinen kira sözleşmesi hazırlanırken dikkat edilmesi gerekenleri ve önemli hususları anlatmaya başlayalım.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin kiralananın kullanılmasını ve kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kiracı ve ev sahibinin anlaştığı koşulları belirten ve bu sayede, oluşabilecek olası sorunlarda kanun doğrultusunda yön gösterebilen kira sözleşmesi, her iki taraf için de önemli bir anlaşmadır. Konut kiraları açısından Türk Borçlar Kanunu özel hükümler düzenlemiştir. Taraflar, kanunun emredici olarak düzenlediği ve tarafların aksine bir düzenleme yapmasına izin vermediği hükümler haricinde kira sözleşmesinde birçok konuyu serbestçe düzenleyebilirler.

Kira kontratının geçerlilik süresi, yapılan anlaşmaya göre değişiklik gösterebilir. Kira sözleşmesi; kiralama ile ilgili bilgiler, kiralanan mülk ile teslim edilen demirbaşlar ve kira sözleşmesi ile genel ve özel koşullar olmak üzere 3 bölümden oluşur.

Kiralama ile ilgili bilgiler bölümü, kira sözleşmesinin en önemli ve eksiksiz doldurulması gereken sayfası olarak kabul edilir. Bu bölümde kiralanacak mülkün cinsi (ev, iş yeri vb.), adresi, mülk sahibinin ikamet adresi ve iletişim bilgileri, kiralanacak mülkün açık adresi, kiralama başlangıç ve bitiş süreleri, aylık ve kontrat süresince alınacak yıllık toplam kira bedeli belirtilir.

Kiralanan mülk ile birlikte verilen demirbaşlar bölümü, ev ile birlikte kiracıya sunulan eşya ve ürünleri kapsar. Kombi, beyaz eşya ve ev mobilyalı ise mobilya listesi bu alanda yer almalıdır. Eşyalı dairelerini 1 aydan başlayan sürelerle kiralayan Blueground, ileride herhangi bir sorun yaşanmaması için eşya ve demirbaşların fotoğraflarının da sözleşmeye eklenmesini tavsiye ediyor.

Kira sözleşmesi ile ilgili genel koşullar kısmında ise sözleşmenin diğer bölümlerinde yer verilmemiş, kiracı ve ev sahibi arasındaki özel koşullar yer alır. Örneğin; kiralık ev ya da iş yerleri için, Borçlar Kanunu'nun 322. maddesi uyarınca kiraya verenin yazılı rızası bulunmadıkça kiracının daireyi 3. bir şahsa kiraya veremeyecek olması, sık eklenen koşullardan biridir. Bunun yanı sıra, kiralanan yerin hangi amaçla kiraya verildiği ve sadece bu amaçla kullanılabileceği (örneğin konut nitelikteki yerin işyeri olarak kullanılamaması gibi), su, elektrik, ısınma ve aidat gibi giderlerin kimin tarafından karşılanacağı, kira artış oranının ne olacağı açıkça belirtilmelidir.

Kira Sözleşmesi İmzalarken Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar Nelerdir?

bir kadın ve bir erkek sözleşmeyi gözden geçiriyorlar
Kira kontratı imzalarken bazı noktalara dikkat ederek, ileriki zamanlarda karşılaşabileceğiniz olumsuzlukların önüne geçebilirsiniz. Şimdi, kira kontratı yaparken dikkat edilmesi gerekenleri sıralayalım:

  • Kira sözleşmesinde yazılan adresin, kiraladığınız mülkün adresi olduğuna emin olmalısınız. Aksi takdirde; su aboneliği, doğalgaz aboneliği, elektrik aboneliği gibi resmi başvurularınız sonuçsuz kalabilir.
  • Kira kontratı imzaladığınız kişinin ev sahibi ya da mülkte oturacak kiracı olmasına dikkat etmelisiniz. Eğer muhatabınız bunlardan biri değilse, karşınızdaki kişinin yasal olarak yetkili biri olduğuna emin olmalısınız. İki tarafın da sözleşmenin her kâğıdında ıslak imzası bulunmalıdır.
  • Sözleşme bittikten sonra gerçekleşecek zammın oranını, açık bir şekilde yapılan kontrata eklenmesine özen göstermelisiniz.
  • Maliye Bakanlığının 01.01.2008 tarihi itibari ile getirdiği zorunlu uygulama neticesinde kirayı banka hesabına yatırma yükümlülüğü doğmuştur. Aksi taktirde cezai yaptırımlar uygulanmaktadır. Dolayısıyla, elden kira almak ya da yatırmak yasal değildir. Bu nedenle kontratta kira bedelinin yatırılacağı hesap numarasının ve kiranın hangi gün aralıklarında yatırılacağının belirtildiğine emin olmalısınız.
  • Eğer konut ya da iş yeri tutacak bir kiracıysanız, kontrata, mülkün önceki kiracılardan kalma fatura ya da apartman aidatı gibi borçlarının sizin sorumluluğunuzda olmadığını belirten bir madde eklemelisiniz.
  • Mülk için verilen depozitonun hangi koşullar doğrultusunda geri verileceğini ya da verilmeyeceğini sözleşmede belirtmeniz sağlıklı olacaktır.
  • Kira sözleşmesinin süresinin dolduğu durumlarda iki taraf da sürenin uzatılmasını kabul ederse, kira bedeli hariç tüm koşullar devam eder. Bu nedenle eğer eklemek istediğiniz yeni bir madde varsa, sözleşmenin dolduğu ay yeni bir sözleşme yaparak bu maddenin eklenmesini sağlamalısınız.
  • Elektrik, doğalgaz, su gibi aboneliklerin, geçmiş dönem kiracının zor duruma düşme ihtimaline karşın, yeni kiracının üzerine yapılmasına özen göstermelisiniz. Dilerseniz bu maddeyi de kira kontratına ekleyebilirsiniz.

Kira Bedeli Döviz Cinsinden Belirlenebilir Mi?

Kira bedelindeki artış, enflasyonun başlıca kalemlerinden birini oluşturmaktadır. Bu nedenle kanun koyucu, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar üzerinde 13 Eylül 2018 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle, döviz cinsinden yapılan bazı sözleşmeler açısından sınırlama getirmiştir. İlgili değişikliğe göre; Türkiye’de yerleşik kişilerin, Bakanlıkça belirlenen haller dışında, kendi aralarında her türlü gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz.

Dolayısıyla bu tarihten itibaren kira sözleşmelerinde döviz cinsinden yapılacak anlaşmalar geçersiz sayılacaktır. Daha önceden yapılmış anlaşmalar ise Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın yayınladığı bir tebliğ ile belirlenen kurlardan Türk Lirasına çevrilecektir.

Kira Artış Oranı Serbestçe Belirlenebilir Mi?

Yukarıda bahsettiğimiz üzere kira bedelleri ve enflasyon arasında yakın bir ilişki bulunmaktadır. Bu nedenle Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde yapılan değişiklik ile yıllık kira artış oranı, üretici fiyat endeksine göre daha düşük olan, tüketici fiyat endeksi ile sınırlandırılmıştır. Tarafların daha yüksek bir oran yazması halinde bu oran geçerli olmayacaktır. Ancak unutmamak gerekir ki, bu oran artışın en üst sınırını belirttiğinden, taraflar bu oranın altında olmak kaydıyla başka bir artış oranı da belirleyebilirler.

Kira Sözleşmelerinde Kefalet Geçerli Midir?
kontrat imzalama ve el sıkışma

Ev sahibi açısından en büyük risk, kiracının kira bedellerini ödeyememesi ve kiracıyı tahliye edene kadar önemli bir gelir kaybına uğramasıdır. Bu nedenle ev sahipleri genellikle kira sözleşmesi imzalarken bir kefilin olmasını da şart koşmaktadırlar. Ancak 2012 yılında yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu kefaletin geçerli olması için çeşitli düzenlemeler getirmiştir. Kira sözleşmelerinde bu düzenlemelere riayet edilmemesi sebebi ile çoğu kefalet geçerli olmamaktadır.

Kefaletin geçerli olması için aşağıdaki şartlar yerine getirilmelidir;

  • Yazılı olmalıdır
  • Kefilin sorumlu olacağı azami miktar belirtilmelidir
  • Kefalet tarihi belirtilmelidir
  • Yukarıda belirtilenler kefilin el yazısı ile yazılmış olmalıdır
  • Kefalet mesleki faaliyet neticesinde verilmiyorsa, kefilin eşinin yazılı rızası alınmalıdır.

Bu şartlar yerine getirilmediği takdirde kira sözleşmesindeki kefalet geçerli olmayacaktır.


Websitemizdeki içeriği ve reklamları kişiselleştirerek kullanıcı deneyiminizi geliştirmek, sosyal medyada size özel içerik sağlamak ve site trafiğini analiz etmek için cookie (çerezler) kullanıyoruz. . Daha fazla bilgi

Kabul et

Türkiye