Kiracı mı Ev Sahibi Mi: Hangi Gider Tipi Kim Tarafından Karşılanır?


24 Temmuz 2018

Kiralama sürecinde mülk ya da kiracı kaynaklı veya apartman yönetiminin aldığı kararlar doğrultusunda ilk bakışta öngörülemeyen masraflar oluşabilmektedir. Kira ilişkisi süresinde kiralanan yerde ortaya çıkabilecek zararlarda ve masraflarda sorumluluğu, ülkemizdeki mevzuat ve Yargıtay kararlarına göre inceleyeceğiz.

 

Kiracı Hangi Zararları Karşılamakla Yükümlüdür?

Ülkemizde Kira hukuku, 6098 sayılı Türk Borçlar Hukuku ile düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu’ndaki düzenleme kiracıları koruyucu niteliktedir. Taraflar, kira sözleşmelerinde, kiracının koşullarını ağırlaştırmamak koşulu ile çeşitli düzenlemeler getirebilmektedir. Kira kontratı kapsamında ev sahipleri ve kiracıların belli başlı sorumlulukları vardır. Kiracı,Borçlar Kanunu’nun 316. Maddesine göre,  kira anlaşması sonucu oturmaya hak kazandığı mülkü özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Bu anlamda, uygun olmayan bir kullanım durumunda kontrat gereği zararı kiracının karşılaması gerekmektedir. Örneğin, evin parkelerinin olağan aşınmadan farklı olarak çizilmesi bozulması halinde bir hor kullanma söz konusu olabilir. Ev sahibi, bu bozulmaların kiracının hor kullanması sebebi ile meydana geldiğini mahkeme kanalı ile tespit ettirerek kiracının sorumluluğuna gidebilir.  Ev sahibinin onayı alınmadan ev planında bir değişiklik yapılması halinde kiracının maddi sorumluluğu kapsamına girmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, kiracının sözleşmeye uygun kullanımlarda meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayacağıdır. Kiracıdan kaynaklı bu hasar nedeni ile kiracının yatırmış olduğu depozitodan bu tutarı karşılayabileceği gibi, depozitonun yetmemesi halinde, ayrıca dava açarak da bu bedelin tahsili yoluna gidebilir.

Ancak, kiralanan yerin kiracının herhangi bir kusuru olmadan sonradan ayıplı duruma gelmesi durumunda, Borçlar Kanunu’nun 305. Maddesine göre bu durumdan  ev sahibi sorumlu olmaktadır. Ancak, bir ayıp söz konusu olduğunda bunu derhal ev sahibine haber vermekle yükümlüdür, aksi takdirde bu nedenle doğan zararlardan ev sahibi sorumlu olmaktadır. Örneğin, evde ev sahibi tarafından teslim edilen aynalı dolabın kiracıdan kaynaklanmayan sebeple çatlaması halinde, kiracının derhal bu durumu ev sahibine bildirmesi gerekmektedir. İşbu halde, bu durumdan ev sahibi sorumludur. Ancak, kiracı bu durumu zamanında bildirmezse, veya bahsi geçen çatlama kiracının yumruk atması gibi kasten veya ihmalen bir durumla meydana gelirse, işbu zarardan kiracı sorumlu olmaktadır.

Diğer yandan kiracının apartman ya da site sakinlerinin huzurunu bozacak bir davranışta bulunması da özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcun aykırılık nedeni ile  borçlar kanunu uyarınca sözleşmenin fesih ve tahliye sebebi olarak belirtilmiştir. Örneğin, Yargıtay, apartman merdivenlerinde içki içerek ses yapan ve sürekli olarak komşuları rahatsız eden kiracıların evden tahliyesine karar vermiştir.

 

Kiracı Sorumluluğundaki Apartman Giderleri

Gelelim 'apartmanda kiracı hangi giderlere katılır?' sorusunun cevabına... Kat Mülkiyeti Kanununun 20. Maddesi uyarınca apartman aidatı olarak bilinen apartmanın “genel giderleri” her bir bina için apartman yönetimlerince belirlenmektedir. Borçlar Kanunu’nun 341. Maddesine göre, sözleşmede aksi öngörülmemişse, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanımlar kiracının sorumluluğundadır ve kiracı giderleridir. Bu konuda yasada belirtilen maddeleri daha açık bir şekilde ele almak gerekirse apartmanın ortak su giderleri, ısınma masrafları ve temizlik bedeli gibi kalemlerin de kiracı sorumluluğundaki apartman giderlerine dahil olduğunu hatırlatalım.

 

Hangi Giderler Ev Sahibi Tarafından Ödenmelidir?

Demirbaş Giderler

kira kontratı - hangi giderler bana ait?

Yukarıda bahsettiğimiz üzere, kiralanan kullanılmasından kaynaklanan giderler kiracıya aittir. Ancak, Kullanmadan bağımsız olarak kiralanana veya ana taşınmaza ilişkin masraf ve giderler ev sahibine aittir. Borçlar Kanunu’nun 302. Maddesi uyarınca “kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise kiraya veren katlanır” kiraya veren ödemekle yükümlüdür.

Örneğin, binanın çatısının onarılması, yenilenmesine ilişkin masraflar, binanın mantolama masrafları, asansör eklenmesi, dış cephenin boyanması ve apartman/site kapsamında yeni bir bölüm inşa edilmesi gibi masraflar kiralananın doğrudan kullanılmasına ilişkin masraflardan sayılmamaktadır. Bu masraflar, ev sahibine ait olup, genellikle yıllık olağan genel kurul toplantısında yatırım bütçesi ile belirlenip ayrıca ev sahiplerine yöneltilmektedir.

 

Uzun Vadeli Yatırımlar

Kanunlarda belirlendiği üzere mülkte zamana bağlı oluşabilecek değişiklikler kiracının sorumluluk alanında değildir ve dolayısıyla bu durumun giderilmesi ev sahibinin sorumluluğundadır. Bir diğer bakış açısı ise sitenin değerini korumaya veya artırmaya yönelik olan her çalışmanın ev sahibinin mülküne ek değer katıyor oluşudur. Örneğin, asansörsüz bir apartmana asansör eklenmesi uzun vadeli bir yatırımdır. Kiracının bu eklentiden fayda edeceği elbette doğrudur fakat kiracı asansör bakımı gibi aylık giderleri aidat kapsamı dahilinde ödeyerek bu anlamdaki sorumluluğunu yerine getirmiş olmaktadır. Kiralananın ana giderlerin giren bu yatırım ev sahibi tarafından karşılanır. Bu yatırım sonucunda ev sahibinin mülkünün kalıcı olarak ek değer kazanacağı unutulmamalıdır.

 

Mülkünüze Kalıcı Değer Kazandıracak Bir Başka Çözüm: Blueground!

Blueground, dairenizi en iyi şekilde yönetir. Maksimum kazancı elde edeceğinizi garanti eder, ödemelerinizi her ay düzenli olarak yapar ve aynı zamanda mülkünüze değer katar.


Websitemizdeki içeriği ve reklamları kişiselleştirerek kullanıcı deneyiminizi geliştirmek, sosyal medyada size özel içerik sağlamak ve site trafiğini analiz etmek için cookie kullanıyoruz..

Kabul et