Adım Adım Satış Blueground


11 Eylül 2018

Ev sahibi olmak güzeldir ama mal varlığınızı nasıl değerlendirirseniz değerlendirin, bunun da uğraştıran ve zaman zaman sorun yaratan yönleri olabilir. Bu sebeple, diğer tüm konularda olduğu üzere; ev sahibi olmanın, evinizi kiraya vermenin yollarını bilmelisiniz. Eğer evini satmak isteyen biriyseniz karşınıza çıkabilecek gibi bazı detayları öğrenmeniz gerekir. Sadece emlak konut sitelerine, kiralık ev ya da satılık ev ilanı vermek veya bir emlak danışmanı ile işbirliği yapmak yeterli değildir. Çünkü konumuz olan eviniz, pahada ağır ve belki de uzun yıllar verilmiş bir emeğin karşılığıdır.

Ayrıca, ev sahipleri evlerini en iyi şekilde değerlendirmek isterler ve bu da çok anlaşılır bir tutumdur. Yaptığınız yatırımın karşılığını almalısınız. Yani evinizin zamanla değer görmesini ister; eğer kiraya verecekseniz de doğru fiyata evinizi kiralamak istersiniz. Bu yazımızda, “ev satışı nasıl yapılmalıdır”, “ev satış bedeli hesaplama”, “ev satışı hakkında bilinmesi gerekenler” gibi önemli bilgilerle ev satışı hakkında sizlere yardımcı olmak istiyoruz.

 

Ev Satışı Nasıl Yapılır?

Pratikte ve bürokratik anlamda ev satışı yapmak zor bir işlem değildir. Mutlaka profesyonel birinden yardım almak gerekmez. Ev satışı yapmış birilerinden bilgi almak, internetten araştırmak ya da eğer bir emlak firması ile çalışıyorsanız onlara danışmak yeterli olacaktır. Ev satışını gerçekleştirmek için yapılması gereken işlemler, tapu sahibi tarafından kolaylıkla halledilebilir. Öncelikle, alıcı ile satıcı bir tarih ve saatte uzlaşarak satış zamanını belirlemelidir. Sonrasında, ALO 181 hattını arayarak veya Tapu Müdürlüğü’nün internet üzerinden randevu sistemini kullanarak (https://randevu.tkgm.gov.tr/tr/Appointment/Agreement) tapu müdürlüğünden satış için randevu alınabilir ve birtakım evrakların hazırlanmasıyla birlikte de işe başlayabilirsiniz. Bu evraklar, elinizde bulunur veya kolayca temin edilir. Aşağıda, satış için gereken evrakların listesini bulabilirsiniz.

Satıcı:

  • 1 vesikalık fotoğraf
  • Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi
  • Rayiç bedeli (Taşınmazın bulunduğu belediyeden temin edilmektedir)
  • Vergi borcu yoktur yazısı (Taşınmazın bulunduğu belediyeden temin edilmektedir)
  • Bina Vasıflı Taşınmazlarda Zorunlu Deprem Sigortası

Alıcı:

  • 2 vesikalık fotoğraf
  • Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi

Tapu müdürlüğü randevunuzun öncesinde, evinizin ya da dairenizin bağlı bulunduğu belediyeye giderek “Rayiç bedeli” ve “Vergi borcu yoktur” yazısını almayı unutmamalısınız. Bunun yanı sıra evin Zorunlu Deprem Sigortası yapılmamışsa bu sigorta işlemi de tamamlatılmalıdır. Bu sırada evin parseli, proje onayları gibi detayları da kontrol edilir ve alıcı taraf da bu bilgileri belediyeden onaylı olarak öğrenmiş olur.

Yanınıza almanız gereken şeylerden biri de bir miktar paradır. Çünkü satış esnasında bir de tapu harç bedeli ödenecektir. Tapu harç bedeli, ev satış bedeli olan fiyatın %4’sidir. Aksine bir anlaşma olmadıkça bu harç bedeli %2 satıcı taraftan ve %2 de alıcı taraftan olmak üzere, ödenmektedir. 05.05.2018 tarihinden geçerli olarak Bakanlar Kurulu kararınca alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20'i (yüzde 2) olarak alınan tapu harcı konut ve iş yerlerinde binde 15'e (yüzde 1,5'e) indirilmişti. Bu indirim, 31.12.2019 tarihine kadar uzatılmış olup, güncel harç bedellerini takip etmeniz gerekmektedir.

 

Ev Satış Bedeli Nasıl Hesaplanmalıdır?

Bahsi geçen mülk satılık daire ise öncelikle bulunduğunuz binadan başlayarak araştırmanızı yapmalısınız. Apartmanda sizin evinizin ölçülerinde bir daire en son ne zaman ve ne fiyatlarla satılmış öğrenebilirsiniz. Aynı zamanda, dairenin baktığı cephe ve kat bilgisini de hesaba katarak, edindiğiniz diğer bilgilerle birlikte bu bedeli belirlemek sizin için doğru bir referans olabilir. Böyle bir bilgi yoksa ya da ulaşamıyorsanız, bulunduğunuz bölgedeki diğer daire satışlarının fiyat bilgileriyle ortalamayı anlayabilirsiniz. Bu noktada, evinizin bulunduğu bölgede iş yapmış ve yapmakta olan bir emlak danışmanı da size yardımcı olabilir.
taşınma sırasında koli taşıyan bir çift
Bir diğer seçenek de emlak ilan siteleri üzerinden bulunduğunuz bölgeyi ve civarını araştırmak olacaktır. Günümüzde, özellikle büyük şehirlerde, kiralık ve satılık mülklerin tamamına yakınının internet sayfaları üzerinde ilanları bulunmaktadır. Sahibinden satılık ev ilanları da emlak danışmanlarının yayınladıkları ilanlar da size ayrı ayrı fikir verebilir.

 

Ev Satışı Sırasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Herhangi bir tatsız olay yaşanmaması adına, tapu müdürlüklerinde alınan bazı önlemler vardır. Örneğin, tapu müdürü size birçok noktayı sesli olarak ifade eder ve bazı önemli kısımların özellikle altını çizer. İmzayı atmadan önce, satıcıya, karşılığı bedelini alıp almadığını sorar. Satıcı aldığını ifade ettikten sonra artık imzayı atabilir ve tapu devir / satış işlemi böylece gerçekleşmiş olur. Bankadan havale ya da EFT yoluyla gerçekleşecekse de imzayla eş zamanlı olarak paranın transferi yapılır.
Tapu devir işlemlerinde güvenliği sağlamak amacı ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile Takasbank iş birliği ile kurulan “TapuTakas” www.taputakas.com.tr hizmeti kullanılmalıdır. Yaklaşık 70 TL gibi bir işlem maliyeti karşılığında alıcının ödeyeceği para sistemde bloke edilmekte ve satış gerçekleştirildikten sonra satıcıya aktarılmaktadır. İşlemlerin her aşaması taraflara verilen kod ile takip edilebilmekte ve taraflar para çalınması, kaybolması, paranın sahte çıkması veya tapuda işlemin gerçekleşmemesi risklerini dert etmeden süreci tamamlayabilmektedirler.

Bu sistemin kullanılmaması halinde de, tapu müdürünün karşısındaki işlem anına kadar alıcı, satıcıya parayı teslim etmemelidir ve satıcı da bedeli tahsil etmeden imza atmamalıdır. Eğer yabancı uyruklu bir taraf varsa, tapu müdürlüğü işlemlerinde lisanslı yeminli tercüman bulundurulması zorunludur ve tercüman bedeli yabancı uyruklu olan kişi tarafından ödenir.

Eğer yabancı kişi alıcı taraf ise, ek olarak bazı şartların da oluşuyor olması gerekmektedir. Alıcı kişi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün "Türkiye'de Taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinebilen Ülkeler” (Ülkemizde hangi ülke vatandaşlarının  taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediniminin mümkün olduğu konusunda Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçilikleri/Konsoloslukları ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı)’ndan ve Tapu Müdürlükleri'nden bilgi alınabilir.) listesindeki ülkelerden birinin vatandaşı olmak zorundadır. Alıcı, bu ülkelerden geliyorsa satın alma işlemi için oturma iznine ihtiyaç yoktur. Satılan taşınmaz, bir arazi ise, bazı kısıtlamalara dikkat etmek gerekmektedir. Yabancı uyruklu kişiler, Türkiye’de 30 hektardan büyük bir arazi alamazlar. Eğer bu arsa, bulunduğu ilçenin büyüklüğünün %10’undan fazla ise, bu sefer sadece ilçenin %10’u miktarında bir araziyi satın alabilirler ve 30 hektar yerine bu miktar esas alınır. Aynı şekilde  taşınmazın askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgelerinde olması halinde Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir.

Ev satışı yaparken dikkat edilmesi gereken önemli konulardan biri de tapu harcı ödemesi hakkındadır. Ülkemizde genelde bu meblağ satış fiyatının dışında kabul edilir ve alıcı tarafın bu bedelin tamamını karşılaması istenir. Çoğu emlak danışmanı, bu durumun alıcılar tarafından bilindiğini ya da baştan kabul edildiğini söylese de sürpriz de yaşayabilirsiniz. O yüzden, satış öncesinde satıcı ve alıcının bu konuyu konuşması gerekir. Böylece satış işlemi öncesinde herhangi bir yanlış anlaşılmanın önüne geçersiniz.

Tapu harç bedeli konusunda kolaylık sağlanması amacıyla bazen alıcı ile satıcı, evin satış bedelini düşük göstermek konusunda anlaşmaktadırlar. Ancak bazı durumlarda bu tarafların aleyhine de işlemektedir. Herhangi bir nedenden dolayı yolsuz tescilin düzeltilmesi ile tapunun alıcıdan geri alınması, veya önalım davasına konu olması veya tasarrufun iptali gibi durumlarda davalar tapudaki bedel üzerinden gerçekleştirilmektedir. Bu durumda bedelin düşük gösterilmesi halinde alıcı ancak tapuda gösterilen bedeli geri alabilmektedir. Ayrıca, vergi kaybına yol açması sebebi ile, Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından "Taşınmaz Değerleme Sistemi" kuruluyor. Bu sistemde gayrimenkul alım-satım işlemlerinde "değerleme raporu" tapu daireleri tarafından istenecek. Rayiç değere göre belirlenmesi beklenen bu değerlere göre alım satım işlemleri yapılabilecek ve böylece tarafların bedeli düşük göstermesi önlenmeye çalışılacak.

 

Takyidat Nedir?

ev satış anlaşması, el sıkışma, mutlu çift
Taşınmaz satın alırken, taşınmazıdaki mülkiyet hakkınızı sizin açınızdan kısıtlayacak herhangi bir sınırlama olup olmadığını kontrol etmek gerekmektedir. Taşınmazı devralmadan önce tapudan alınacak güncel takyidatlı tapu örneği ile taşınmazda herhangi bir takyidat olup olmadığı öğrenilebilir. Örneğin, taşınmaz üzerine bir haciz konulması, ipotek konulmuş olması, irtifak hakkı olması durumunda bu durum takyidatlı tapu örneğinde gösterilecektir. Bu takyidatın varlığı alıcı açısından taşınmazı alma kararını etkileyebileceği gibi, taşınmazın değerini de doğrudan etkileyecektir. Bunun yanı sıra eğer taşınmaz konut niteliğinde ise, kat mülkiyeti veya kat irtifakı olup ve yönetim planı da kontrol edilmelidir.


Websitemizdeki içeriği ve reklamları kişiselleştirerek kullanıcı deneyiminizi geliştirmek, sosyal medyada size özel içerik sağlamak ve site trafiğini analiz etmek için cookie kullanıyoruz..

Kabul et